2025타경10606
유찰 6회지분매각| 소재지 | 경상북도 경주시 구정동 98-1 동신캐슬3차 [도로명] 경상북도 경주시 천사2길 6 (구정동,동신캐슬3차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(주택임차권 2023. 08. 01. 제32092호)가 있으나, 임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026. 07. 22.자 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출함. |
| 토지면적 | 626㎡ (189.4평) | 건물면적 | 70.96㎡ (21.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 91,000,000원 | 최저가격 | (49%)44,590,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,459,000원 | 청구금액 | 80,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.08.18 | (12%)10,706,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.08.18 | (100%)91,000,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.29 | (70%)63,700,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.27 | (49%)44,590,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 경주시 구정동 98-1 동신캐슬3차 | 대 (일반상업지역) | 626㎡ (189.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 349,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 경주시 구정동 98-1 동신캐슬3차 (경상북도 경주시 천사2길 6 (구정동,동신캐슬3차)) | 철근)콘크리트조 | 70.96㎡ (21.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(주택임차권 2023. 08. 01. 제32092호)가 있으나, 임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026. 07. 22.자 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 626㎡ (189.4평) 건물: 70.96㎡ (21.5평) | 91,000,000원 | |||
본건은 경상북도 경주시 구정동 소재 '불국사초등학교' 북측 인근에 위치하는 '동신캐슬3차 제에이동 제4층 제401호' 단위세대이며, 주위일대는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등 으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정 보통임. 벽식구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 4층 401호 단위세대로서, 외벽: 스톤코트 등 내벽: 벽지, 타일 등 바닥: 바닥재, 타일 등 창호: 샷시 창호 등. 연립주택으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등 되어 있음. 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 연립주택 부지로 이용중임. 본건 북측 및 동측으로 폭 약 3-4미터의 도로와 접함. - - 1)임대관계: 미상임. 2)기타:
매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(주택임차권 2023. 08. 01. 제32092호)가 있으나, 임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026. 07. 22.자 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 401호전부 | 전입: 2021-07-30 확정: 2021-07-30 배당: - | 보: 8,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-07-30 확정: 2021-07-30 배당: 2023-08-01 | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-07-30 확정: 2021-07-30 배당: 2023-08-01 | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-02-18 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-03-20 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-08-01 | 임차권설정 | 김OO | 80,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-07-09 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-09-03 | 압류 | 경OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(주택임차권 2023. 08. 01. 제32092호)가 있으나, 임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026. 07. 22.자 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 경주시 구정동 98-1 동신캐슬3차 | 대지면적 | 626㎡ (189.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 70.96㎡ (21.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.3% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근)콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 경주시 관할 등기소 (경주지원) | 경주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 경주시세무서 | 경주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구정동 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 경주시 구정동 98-1 동신캐슬3차 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,100만원 | 7,462만원 | 82% | 6.2명 | 7,462만원 |
| 최근 3개월 | 9,100만원 | 7,371만원 | 81% | 5.8명 | 7,371만원 |
| 최근 6개월 | 9,100만원 | 7,280만원 | 80% | 5.4명 | 7,280만원 |
| 최근 12개월 | 9,100만원 | 7,189만원 | 79% | 5.1명 | 7,189만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,229만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,078만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,889만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,779만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,362만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,667만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경565 | 단독·다가구 | 경상북도 경주시 광산길 133 (마동) | 2026.07.21 | 4억 4,778만원 | 1억 6,221만원 | 36.2% | 매각 |
| 2025타경10484 | 단독·다가구 | 경상북도 경주시 보불로 126-51 (하동) | 2026.09.08 | 15억 1,788만원 | 3억 7,638만원 | 24.8% | 변경 |
| 2024타경357 | 단독·다가구 | 경상북도 경주시 장골길 60-4 (동방동) | 2026.06.09 | 4억 9,263만원 | 1억 8,180만원 | 36.9% | 매각 |
| 2025타경583 | 다세대·연립 | 경상북도 경주시 광산안길 6-10 (마동) | 2026.09.08 | 6,000만원 | 2,800만원 | 46.7% | 매각 |
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