2025타경102329 (4)
유찰 2회| 소재지 | 부산광역시 강서구 송정동 183 [도로명] [토지 임야 7071㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음 -지적도상 목록3. 4.토지 사이로 매우 폭이 좁은 도로(송정동 1415번지)가 있는 것으로 되어 있으나, 현황은 도로가 없은 것으로 보임 |
| 토지면적 | 7,071㎡ (2139.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 314,659,500원 | 최저가격 | (70%)220,261,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)22,026,100원 | 청구금액 | 75,109,041원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.07 | (100%)314,659,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.08.04 | (70%)220,261,000원 | 진행 |
물건 사진 (25장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 강서구 송정동 183 | 임야 (자연녹지지역) | 7,071㎡ (2139.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 23,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 강서구 송정동 183 ([토지 임야 7071㎡]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | -육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음 -지적도상 목록3. 4.토지 사이로 매우 폭이 좁은 도로(송정동 1415번지)가 있는 것으로 되어 있으나, 현황은 도로가 없은 것으로 보임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,071㎡ (2139.0평) 건물: - | 314,659,500원 | |||
본건들은 부산광역시 강서구 소재 녹산지구국가산업단지 북측 일원에 위치하며 주위는 도시근교 순수임야지대, 공장주변 농경지대 및 농가주택등으로 형성되어 있음. 시외곽 산정상 주변 및 고지대와 공장주변 농경지대 및 농가주택 인근에 위치하여 대중교통을 비롯한 제반교통사정은 불편시 됨. 1토지는 사다리형 나머지 2~5토지는 부정형의 토지로, 1,3~5토지는 순수자연림 상태의 임야, 2토지는 잡목등이 소재하는 임야성 묵전 상태로 추정됨. 지적도상 1, 2, 5토지는 맹지이고, 3, 4토지 사이로 매우 폭이 좁은 도로 (송정동1415번지)가 있는 것으로 되어있으나 현황은 도로가 없는 것으로 보임. 1~5토지 공히 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.3~2030.3.2)<추가기재> 하천 및 하천에 인근한 지역인 경우 안전도시과 별도 확인요이며, 그중1, 3, 4, 5토지는 공익용산지<산지관리법>, 보전산지
-육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음 -지적도상 목록3. 4.토지 사이로 매우 폭이 좁은 도로(송정동 1415번지)가 있는 것으로 되어 있으나, 현황은 도로가 없은 것으로 보임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2013-06-12 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 75,109,041원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음 -지적도상 목록3. 4.토지 사이로 매우 폭이 좁은 도로(송정동 1415번지)가 있는 것으로 되어 있으나, 현황은 도로가 없은 것으로 보임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 강서구 송정동 183 | 대지면적 | 7,071㎡ (2139.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 송정동 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 강서구 송정동 183 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 1,465만원 | 2억 5,802만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,802만원 |
| 최근 3개월 | 3억 1,465만원 | 2억 5,487만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,487만원 |
| 최근 6개월 | 3억 1,465만원 | 2억 5,172만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,172만원 |
| 최근 12개월 | 3억 1,465만원 | 2억 4,858만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,858만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 32점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,013만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,055만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,272만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 576만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,607만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 23만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 36장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102329 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 송정동 183 | 2026.08.04 | 3억 1,465만원 | 1억 9,400만원 | 61.7% | 매각 |
| 2025타경1871 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 송정동 1019 | 2026.08.25 | 3,726만원 | 1,319만원 | 35.4% | 매각 |
| 2024타경4934 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 화전동 561-10 | 2026.06.25 | 15억 1,111만원 | 5억 3,370만원 | 35.3% | 매각 |
| 2025타경101308 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 화전동 560-10 | 2026.10.08 | 16억 8,571만원 | 5억 630만원 | 30% | 매각 |
| 2025타경101307 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 화전동 560-4 | 2026.10.01 | 19억 1,320만원 | 6억 6,120만원 | 34.6% | 매각 |
| 2025타경101306 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 화전동 560-8 | 2026.08.25 | 16억 8,471만원 | 5억 878만원 | 30.2% | 매각 |
| 2024타경3061 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 신호동 214-10 | 2026.06.18 | 18억 1,684만원 | 7억 5,000만원 | 41.3% | 매각 |
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