2025타경530
유찰 5회제시외건물포함2026.10.26 (2층 210호 경매법정)||
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| 소재지 | 경상남도 통영시 인평동 175-10 [도로명] 경상남도 통영시 한실3길 11 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ) 매각 포함. -[목록1,2] 일단의 건부지임. |
| 토지면적 | 84㎡ (25.4평) | 건물면적 | 19.1㎡ (5.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 41,664,000원 | 최저가격 | (17%)7,003,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,429,100원 | 청구금액 | 60,474,900원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.22 | (49%)20,416,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.27 | (34%)14,291,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.07 | (24%)10,004,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.26 | (17%)7,003,000원 | 진행 |
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물건 사진 (29장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 통영시 인평동 175-10 | 대 | 84㎡ (25.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 통영시 인평동 175-10 (경상남도 통영시 한실3길 11) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 19.1㎡ (5.8평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ) 매각 포함. -[목록1,2] 일단의 건부지임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 84㎡ (25.4평) 건물: 19.1㎡ (5.8평) | 41,664,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상남도 통영시 인평동 소재 '도천동 행복복지센터' 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다. 본건 기호(1~6)까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다. 본건 기호(1~2) 일단지로서 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 주택부지로 이용중입니다. 본건 기호(3)은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 지목 및 현황 도로로 이용중입니다. 본건 기호(4~6) 일단지로서 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 주택부지로 이용중입니다. 본건 기호(1~3) 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다. 본건 기호(4~6) 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다. 기호(1~6):도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의
[참고사항]
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ) 매각 포함. -[목록1,2] 일단의 건부지임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2015-04-07|배당요구종기일 : 2025.09.05
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2014-07-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 곽OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-07-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-01-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-10-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-07-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-03-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-11-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-02-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-08-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| NGUYEN THI MAI 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-12-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-12-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-12-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-01-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-02-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 홍OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 엄OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-05-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-08-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-03-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-03-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (21건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : [목록1,3] 2015.04.07.[근저당권] [목록2,7] 2015.12.31.[근저당권]|청구/채권금액 : 60,474,900원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2011-05-24 | 소유권 | 허OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2011-05-24 | 근저당권 | 도OO | 338,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2011-05-24 | 지상권 | 도OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-09-19 | 임의경매 | 도OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ) 매각 포함. -[목록1,2] 일단의 건부지임.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 통영시 인평동 175-10 | 대지면적 | 84㎡ (25.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 19.1㎡ (5.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 22.7% |
| 주용도 | 답 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 통영시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 통영시세무서 | 통영시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 인평동 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 통영시 인평동 175-10 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,166만원 | 3,416만원 | 82% | 6.2명 | 3,416만원 |
| 최근 3개월 | 4,166만원 | 3,374만원 | 81% | 5.8명 | 3,374만원 |
| 최근 6개월 | 4,166만원 | 3,333만원 | 80% | 5.4명 | 3,333만원 |
| 최근 12개월 | 4,166만원 | 3,291만원 | 79% | 5.1명 | 3,291만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1,619만원
최저매각가 대비 +190만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수34.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수39.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수36.705점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 21건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
700만원
- 예상 대출액
- 350만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,157만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
756만원
- 예상 대출액
- 453만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,110만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
812만원
- 예상 대출액
- 528만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,093만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 21건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 21건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 22.22%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21022 | 토지·임야 | 경상남도 통영시 평림동 361-2 | 2026.06.08 | 328만원 | 121만원 | 36.8% | 매각 |
| 2024타경26454 | 토지·임야 | 경상남도 통영시 평림동 615-1 | 2026.04.20 | 1억 544만원 | 1,550만원 | 14.7% | 매각 |
| 2025타경21022 | 토지·임야 | 경상남도 통영시 평림동 225-2 | 2026.07.13 | 1,023만원 | 312만원 | 30.5% | 매각 |
| 2024타경22278 | 토지·임야 | 경상남도 통영시 명정동 153 | 2026.08.24 | 1억 8,689만원 | 736만원 | 3.9% | 매각 |
| 2024타경28368 | 토지·임야 | 경상남도 통영시 미수동 124 | 2026.06.15 | 2,830만원 | 100만원 | 3.5% | 매각 |
| 2025타경138 | 토지·임야 | 경상남도 통영시 미수동 산44-2 | 2026.04.27 | 7억 5,692만원 | 2억 6,000만원 | 34.3% | 매각 |
| 2024타경3680 | 토지·임야 | 경상남도 통영시 망일1길 39-2 (정량동) | 2026.06.15 | 4,569만원 | 931만원 | 20.4% | 매각 |
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