2024타경2497
유찰 8회대지권미등기| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 (배곧동) [도로명] 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 (배곧동,배곧두손지젤타워) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대지권미등기이나 분양계약서상 대지권 면적은 6.7225㎡임. 시흥시로부터 대지를 포함한 취득세 납부신고서 및 분양금납부확인서 제출됨. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. |
| 토지면적 | 4,303㎡ (1301.7평) | 건물면적 | 32.34㎡ (9.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 472,000,000원 | 최저가격 | (12%)55,529,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,552,900원 | 청구금액 | 193,953,711원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.08.18 | (24%)113,327,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.09.29 | (17%)79,328,000원 | 진행 |
| 11회 | 2026.09.29 | (17%)79,328,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.11.10 | (12%)55,529,000원 | 진행 |
물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 (배곧동) | 대 (일반상업지역) | 4,303㎡ (1301.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,571,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 (배곧동) (경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 (배곧동,배곧두손지젤타워)) | 철근콘크리트구조 | 32.34㎡ (9.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 대지권미등기이나 분양계약서상 대지권 면적은 6.7225㎡임. 시흥시로부터 대지를 포함한 취득세 납부신고서 및 분양금납부확인서 제출됨. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,303㎡ (1301.7평) 건물: 32.34㎡ (9.8평) | 472,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상17층 건물내 1층 에이127호로서, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시창호 등. 근린생활시설(집합건축물대장(전유부)상용도:일반음식점)로서, 현황 HAIR Studio 상태임. (후첨 "사진용지"참조) 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있음. 대체로 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중인 상태임. 본건 북서측으로 도로에 접하며, 남동측으로 현황 지상 보행자 통로 등을 통하여 접근가능함. 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m-
본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라온초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.
대지권미등기이나 분양계약서상 대지권 면적은 6.7225㎡임. 시흥시로부터 대지를 포함한 취득세 납부신고서 및 분양금납부확인서 제출됨. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | A127호전부 | 전입: 2018-09-11 확정: - 배당: 2024-07-01 | 보: 5,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 / 1층에이127호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억원 월: 1,600,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-07-18 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-07-18 | 근저당권 | (OOOOOO | 264,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-05-28 | 임의경매 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대지권미등기이나 분양계약서상 대지권 면적은 6.7225㎡임. 시흥시로부터 대지를 포함한 취득세 납부신고서 및 분양금납부확인서 제출됨. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 (배곧동) | 대지면적 | 4,303㎡ (1301.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 32.34㎡ (9.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.8% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 시흥시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 시흥시세무서 | 시흥시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서울대학로278번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 (배곧동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 7,200만원 | 3억 8,704만원 | 82% | 6.2명 | 3억 8,704만원 |
| 최근 3개월 | 4억 7,200만원 | 3억 8,232만원 | 81% | 5.8명 | 3억 8,232만원 |
| 최근 6개월 | 4억 7,200만원 | 3억 7,760만원 | 80% | 5.4명 | 3억 7,760만원 |
| 최근 12개월 | 4억 7,200만원 | 3억 7,288만원 | 79% | 5.1명 | 3억 7,288만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,776만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,637만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,598만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,264만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,186만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,125만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52342 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 (배곧동) | 2026.08.20 | 9,600만원 | 4,511만원 | 47% | 매각 |
| 2024타경3605 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 (배곧동) | 2026.06.30 | 1억 6,300만원 | 1,000만원 | 6.1% | 매각 |
| 2025타경53239 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 62 (배곧동) | 2026.08.18 | 1억 6,000만원 | 8,625만원 | 53.9% | 매각 |
| 2025타경53107 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 서울대학로264번길 50 (배곧동) | 2026.05.19 | 9,900만원 | 9,041만원 | 91.3% | 매각 |
| 2024타경68596 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 서울대학로264번길 50 (배곧동) | 2026.10.07 | 1억 300만원 | 5,850만원 | 56.8% | 매각 |
| 2025타경53151 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 25-8 (배곧동) | 2026.07.16 | 1억 6,100만원 | 1억 2,345만원 | 76.7% | 매각 |
| 2024타경1494 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 25-8 (배곧동) | 2026.07.07 | 5억 7,500만원 | 6,870만원 | 11.9% | 매각 |
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