2025타경64351
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-11 덕이동711-1 공동주택 [도로명] 경기도 고양시 일산서구 장자길82번길 60-7 (덕이동,덕이동711-1 공동주택) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 번 임차권등기(임대차보증금 187,000,000원, 전입일자 2019.1.3. 확정일자 2018.11.19.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음. 2. 현황상 '세진하이츠빌 101동'으로 표시되어있음 1. 현황상 '세진하이츠빌 101동'으로 표시되어있음 |
| 토지면적 | 449㎡ (135.8평) | 건물면적 | 46.67㎡ (14.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 200,000,000원 | 최저가격 | (8%)16,471,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,647,100원 | 청구금액 | 185,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.08.05 | (24%)48,020,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.09 | (17%)33,614,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.14 | (12%)23,530,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.18 | (8%)16,471,000원 | 진행 |
물건 사진 (26장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-11 덕이동711-1 공동주택 | 대 | 449㎡ (135.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-11 덕이동711-1 공동주택 (경기도 고양시 일산서구 장자길82번길 60-7 (덕이동,덕이동711-1 공동주택)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 46.67㎡ (14.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 번 임차권등기(임대차보증금 187,000,000원, 전입일자 2019.1.3. 확정일자 2018.11.19.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음. 2. 현황상 '세진하이츠빌 101동'으로 표시되어있음 1. 현황상 '세진하이츠빌 101동'으로 표시되어있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 449㎡ (135.8평) 건물: 46.67㎡ (14.1평) | 200,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 제2층 제202호 임 외벽 : 파벽돌 마감 등 내벽 : 폐문부재로 인하여 미확인 창호 : 새시 창호 등 집합건축물대장 기준 「다세대주택」 임 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음 대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「다세대주택」 건부지로 이용중임 대상물건 소재 토지 서측으로 노폭 약 6m 내외 타인소유의 포장도로와 접함 계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(
대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 「고양예술고등학교」 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임
1. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 번 임차권등기(임대차보증금 187,000,000원, 전입일자 2019.1.3. 확정일자 2018.11.19.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음. 2. 현황상 '세진하이츠빌 101동'으로 표시되어있음 1. 현황상 '세진하이츠빌 101동'으로 표시되어있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 202호 | 전입: 2019-01-03 확정: 2018-11-19 배당: 2022-12-22 | 보: 1억 8,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억 8,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-01-03 | 소유권 | 지OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-11-24 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2022-12-28 | 가압류 | 주OO | 403,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-01-16 | 임차권설정 | 김OO | 185,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-09-30 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 번 임차권등기(임대차보증금 187,000,000원, 전입일자 2019.1.3. 확정일자 2018.11.19.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음. 2. 현황상 '세진하이츠빌 101동'으로 표시되어있음 1. 현황상 '세진하이츠빌 101동'으로 표시되어있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-11 덕이동711-1 공동주택 | 대지면적 | 449㎡ (135.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 46.67㎡ (14.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.4% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고양시 관할 등기소 (고양지원) | 고양지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고양시세무서 | 고양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 일산서구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-11 덕이동711-1 공동주택 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억원 | 1억 6,400만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,400만원 |
| 최근 3개월 | 2억원 | 1억 6,200만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,200만원 |
| 최근 6개월 | 2억원 | 1억 6,000만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,000만원 |
| 최근 12개월 | 2억원 | 1억 5,800만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,800만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 823만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,641만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,067만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,531만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,241만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,489만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 51장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경64605 | 단독·다가구 | 경기도 파주시 미래로310번길 182-2 (동패동, 더테라스) | 2026.08.04 | 2억 6,900만원 | 1억 3,599만원 | 50.6% | 매각 |
| 2025타경507 | 단독·다가구 | 경기도 파주시 동패로28번길 76 (동패동) | 2026.09.22 | 15억 2,044만원 | 7억 8,399만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경507 | 단독·다가구 | 경기도 파주시 동패로28번길 76 (동패동) | 2026.08.18 | 15억 2,044만원 | 7억 8,399만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경60974 | 단독·다가구 | 경기도 파주시 교하로329번길 6-15 (동패동) | 2026.06.30 | 15억 7,482만원 | 7억 8,100만원 | 49.6% | 매각 |
| 2025타경5496 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 170-3 | 2026.04.28 | 44억 6,935만원 | 26억 793만원 | 58.4% | 매각 |
| 2025타경64050 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산서구 가좌로 1 (가좌동, 네이처) | 2026.07.23 | 3억 1,600만원 | 1억 5,484만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경62814 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산서구 원일로 14 (일산동) | 2026.10.28 | 1억 8,638만원 | 6,255만원 | 33.6% | 매각 |
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