2024타경65697
유찰 6회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18 (천호동, 스카이캐슬라) [도로명] (천호동,스카이캐슬라) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자 확인 필요 임차권자 이힘찬의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 8. 6.자로 제출 |
| 토지면적 | 257㎡ (77.7평) | 건물면적 | 14.81㎡ (4.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 220,000,000원 | 최저가격 | (80%)176,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)17,600,000원 | 청구금액 | 237,722,710원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.08.24 | (100%)220,000,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.28 | (80%)176,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.09 | (80%)176,000,000원 | 03 |
| 8회 | 2026.11.09 | (64%)140,800,000원 | 진행 |
물건 사진 (4장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18 (천호동, 스카이캐슬라) | 대 (준주거지역) | 257㎡ (77.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,901,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18 (천호동, 스카이캐슬라) ((천호동,스카이캐슬라)) | 철근콘크리트구조 | 14.81㎡ (4.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자 확인 필요 임차권자 이힘찬의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 8. 6.자로 제출 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 257㎡ (77.7평) 건물: 14.81㎡ (4.5평) | 220,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제7층 제703호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 샤시 창호임. 본건은 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 현황 주거용으로 이용중 임. (후면 '내부구조도' 참조) 난방설비, 위생설비, 승강기, 기계식 주차설비, 시스템 에어컨 등이 되어 있음. 완경사지의 두필지 일단의 대체로 세장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설 부지로 이용중임. 본건은 남서측 및 북측으로 약 4미터와 6미터 내외 도로와 각각 접함. 천호동 562, 562-1(공히):도시지역, 준주거지역(2004
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호동성당' 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택 (단지형다세대)로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대임. 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통시 됨. 2020.09.08일 사용승인된
신청채권자 확인 필요 임차권자 이힘찬의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 8. 6.자로 제출
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 703호 | 전입: 2021-11-29 확정: 2021-11-29 배당: - | 보: 2억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-11-29 확정: 2021-11-29 배당: 2023-10-19 | 보: 2억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-11-29 확정: 2021-11-29 배당: 2024-12-24 | 보: 2억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 703호 | 전입: 2021-11-29 확정: 2021-11-29 배당: 2024-12-24 | 보: 2억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인5 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 24억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 33억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-01-04 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-01-04 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-10-19 | 임차권설정 | 이OO | 220,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2024-12-23 | 압류 | 강OO | - | 소멸기준 | - |
| 5 | 2025-01-03 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
신청채권자 확인 필요 임차권자 이힘찬의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 8. 6.자로 제출
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18 (천호동, 스카이캐슬라) | 대지면적 | 257㎡ (77.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 14.81㎡ (4.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.8% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강동구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강동구세무서 | 강동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진황도로25길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18 (천호동, 스카이캐슬라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,000만원 | 1억 8,040만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,040만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,000만원 | 1억 7,820만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,820만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,000만원 | 1억 7,600만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,600만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,000만원 | 1억 7,380만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,380만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,800만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,793만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,404만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,612만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 3,270만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,170만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 4장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50991 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 천호동 427-44 | 2026.09.07 | 26억 2,658만원 | 11억 2,000만원 | 42.6% | 매각 |
| 2025타경51118 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 진황도로 85 (길동, 강동 큐브 2차) | 2026.09.21 | 1억 2,000만원 | 7,200만원 | 60% | 매각 |
| 2025타경397 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 천중로 11-15 (천호동) | 2026.10.26 | 7억 4,800만원 | 7억원 | 93.6% | 진행중 |
| 2024타경64380 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 양재대로112길 49 (길동, 정동빌딩) | 2026.07.27 | 27억 8,924만원 | 18억 5,360만원 | 66.5% | 매각 |
| 2023타경61278 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 성내로 64 (성내동, 에스아이팰리스 센트럴성내) | 2026.10.26 | 2억 200만원 | 1억 4,800만원 | 73.3% | 매각 |
| 2024타경52936 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 성내로 64 (성내동, 에스아이팰리스 센트럴성내) | 2026.09.21 | 2억 3,100만원 | 1억 5,477만원 | 67% | 매각 |
| 2025타경51280 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 고덕로20나길 29-14 (암사동) | 2026.04.27 | 19억 9,635만원 | 12억 7,867만원 | 64.1% | 매각 |
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