2022타경59047
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 불정로 112 (정자동) [도로명] 경기도 성남시 분당구 불정로 112 (정자동,피더하우스) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 공부상 1층은 외형상 2층으로 본건 현관문에는 223호로 표시되어 있음. 2. 본건 공부상 용도는 노유자시설(노인복지시설)로 입주자 제한여부는 개별확인요망. 3. 선순위가등기권자 유철재는 담보가등기권자로 2025.1.17.자 권리신고 및 배당요구신청서를 제출함. |
| 토지면적 | 5,330㎡ (1612.3평) | 건물면적 | 61.43㎡ (18.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 419,000,000원 | 최저가격 | (17%)70,421,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)29,330,000원 | 청구금액 | 380,204,100원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.20 | (49%)205,310,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.24 | (34%)143,717,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.28 | (24%)100,602,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.02 | (17%)70,421,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 성남시 분당구 불정로 112 (정자동) | 대 (제2종일반주거지역) | 5,330㎡ (1612.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,131,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 성남시 분당구 불정로 112 (정자동) (경기도 성남시 분당구 불정로 112 (정자동,피더하우스)) | 철근콘크리트조 · (노유자시설) | 61.43㎡ (18.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 공부상 1층은 외형상 2층으로 본건 현관문에는 223호로 표시되어 있음. 2. 본건 공부상 용도는 노유자시설(노인복지시설)로 입주자 제한여부는 개별확인요망. 3. 선순위가등기권자 유철재는 담보가등기권자로 2025.1.17.자 권리신고 및 배당요구신청서를 제출함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 5,330㎡ (1612.3평) 건물: 61.43㎡ (18.6평) | 419,000,000원 | |||
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상3층건 내 1층 에이123호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 이중 창호임. 노유자시설(노인복지지설)로 이용 중임(후첨 "내부구조도" 참조). 위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 도시가스 공급설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 부정형 완경사의 토지로서 교육연구 및 복지시설 부지로 이용 중임. 본건은 북측으로 소로1류와 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(분당), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로) (접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 "계원예술고등학교" 남동측 인근에 위치하는 피 더하우스 1층 에이123호로서, 부근은 분당주택 공원(자연림)지대이며, 주변지대는 분당신도 시내 아파트, 단독주택지대임. 본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.
1. 공부상 1층은 외형상 2층으로 본건 현관문에는 223호로 표시되어 있음. 2. 본건 공부상 용도는 노유자시설(노인복지시설)로 입주자 제한여부는 개별확인요망. 3. 선순위가등기권자 유철재는 담보가등기권자로 2025.1.17.자 권리신고 및 배당요구신청서를 제출함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2017-12-06 확정: 2017-12-06 배당: - | 보: 3억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 현관문표시223호 | 전입: 2017-12-06 확정: 2017-12-06 배당: - | 보: 3억 8,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 현관문표시 223호 | 전입: 2017-12-06 확정: 2017-12-06 배당: - | 보: 3억원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 10억 6,000만원 월: 2,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-29 | 담보가등기 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 380,204,100원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 공부상 1층은 외형상 2층으로 본건 현관문에는 223호로 표시되어 있음. 2. 본건 공부상 용도는 노유자시설(노인복지시설)로 입주자 제한여부는 개별확인요망. 3. 선순위가등기권자 유철재는 담보가등기권자로 2025.1.17.자 권리신고 및 배당요구신청서를 제출함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 112 (정자동)
| 단지명 | 112 (정자동) | 총 세대수 | 162세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 3층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 성남시 분당구 불정로 112 (정자동) | 대지면적 | 5,330㎡ (1612.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 61.43㎡ (18.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.2% |
| 주용도 | 노유자시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2005-02-28 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성남시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성남시세무서 | 성남시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 분당구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 성남시 분당구 불정로 112 (정자동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 1,900만원 | 3억 4,358만원 | 82% | 6.2명 | 3억 4,358만원 |
| 최근 3개월 | 4억 1,900만원 | 3억 3,939만원 | 81% | 5.8명 | 3억 3,939만원 |
| 최근 6개월 | 4억 1,900만원 | 3억 3,520만원 | 80% | 5.4명 | 3억 3,520만원 |
| 최근 12개월 | 4억 1,900만원 | 3억 3,101만원 | 79% | 5.1명 | 3억 3,101만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,521만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,398만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,563만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,925만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,309만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,748만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 37장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.