2025타경5320
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 송월로20번길 39-3 (오치동) [도로명] 광주광역시 북구 송월로20번길 39-3 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다가구주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 104.28㎡ (31.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 양OO |
| 감정가격 | 417,519,120원 | 최저가격 | (29%)119,712,000원 | 채무자 | 양OO |
| 입찰보증금 | (10%)11,971,200원 | 청구금액 | 112,117,173원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.23 | (100%)417,519,120원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.04 | (70%)292,263,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.16 | (56%)233,810,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.19 | (29%)119,712,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 북구 송월로20번길 39-3 (오치동) | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 북구 송월로20번길 39-3 (오치동) (광주광역시 북구 송월로20번길 39-3) | 벽돌조 및 세멘트벽돌조 · 지상1층 | 104.28㎡ (31.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 104.28㎡ (31.5평) | 417,519,120원 | |||
철근콘크리트 및 세멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 주택으로서, 외벽 : 적벽돌 등 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창호 등임. 기호2(나) 세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층변소 및 창고로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 등 임. 기호2(가)는 다세대, 기호2(나)는 변소 및 창고로
본건 기호(1),(2)는 광주광역시 북구 오치동 소재 문우초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린문화시설, 학교 등이 소재함. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 시 됨. 정방형 평지로서, 다세대주택 부지로 이용중임. 본건 동측으로 도로와 접함. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문흥중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구 역(유통산업발전법) -- -- -- 기호2(가)
일괄매각. 제시외 건물 포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장OO 대항력 없음 | 주거 / 3층 | 전입: 2022-05-30 확정: - 배당: - | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-07-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-08-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-05-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: 2024-03-04 확정: - 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-11-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 2억 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-04-01 | 가압류 (건물) | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-08-07 | 가압류 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 112,117,173원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 양OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 양OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 북구 송월로20번길 39-3 (오치동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 104.28㎡ (31.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌조 및 세멘트벽돌조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 송월로20번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 북구 송월로20번길 39-3 (오치동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 1,751만원 | 3억 4,236만원 | 82% | 6.2명 | 3억 4,236만원 |
| 최근 3개월 | 4억 1,751만원 | 3억 3,819만원 | 81% | 5.8명 | 3억 3,819만원 |
| 최근 6개월 | 4억 1,751만원 | 3억 3,401만원 | 80% | 5.4명 | 3억 3,401만원 |
| 최근 12개월 | 4억 1,751만원 | 3억 2,984만원 | 79% | 5.1명 | 3억 2,984만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,985만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,917만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,757만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,113만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,026만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,813만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경2079 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 북구 설죽로202번길 65 (용봉동) | 2026.05.13 | 6억 3,254만원 | 3억 7,920만원 | 59.9% | 매각 |
| 2025타경32131 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 북구 와우로19번길 13-1 (중흥동) | 2026.05.13 | 6,767만원 | 2,750만원 | 40.6% | 매각 |
| 2025타경33455 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 북구 용봉로126번길 25-4 (중흥동) | 2026.08.12 | 2억 3,459만원 | 8,569만원 | 36.5% | 매각 |
| 2025타경34798 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 북구 면앙로185번길 14-3 (두암동) | 2026.09.08 | 2억 2,480만원 | 1억 1,592만원 | 51.6% | 매각 |
| 2024타경88946 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 북구 어매마을길17번길 13-10 (매곡동) | 2026.06.24 | 10억 3,346만원 | 4억 8,159만원 | 46.6% | 매각 |
| 2025타경33985 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 북구 서하로106번길 8-1 (매곡동, AMCT1차) | 2026.06.04 | 7,000만원 | 6,800만원 | 97.1% | 매각 |
| 2024타경71771 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 북구 중외길 11-13 (매곡동) | 2026.04.17 | 9억 673만원 | 4억 1,632만원 | 45.9% | 매각 |
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