2025타경21724
유찰 2회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.09 (2층 210호 경매법정)||
글자크기
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제면 686-11 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 369,098,400원 | 최저가격 | (24%)88,621,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,862,100원 | 청구금액 | 179,471,137원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (100%)369,098,400원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.01 | (70%)258,369,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.10 | (49%)180,858,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.14 | (34%)126,601,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.09 | (24%)88,621,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 거제면 686-11 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 거제면 686-11 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 369,098,400원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경남 거제시 거제면 동상리 소재하는 '동상사거리' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 면소재지 외곽의 1018호선 지방도변의 경지정리된 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 관내 일반적 교통사정은 보통시됨. 대체로 세장형의 토지로서, 지면은 인접노면과 등고 평탄하고 토질은 보통시되며, 답으로 이용중임. 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 일부 접하며, 북측으로 관련 농기계 진입가능한 콘크리트 진입로 개설되어 있음. 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 농업진흥구역<농지법> , 접도구역<도로법>. 없 음. 없 음. 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.
[참고사항]
- 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-04-19|배당요구종기일 : 2025.10.10
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021.4.19.[근저당권]|청구/채권금액 : 179,471,137원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2003-12-05 | 소유권 | 윤OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-04-19 | 근저당권 | 농OO | 204,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-02-06 | 가압류 | (OOOOOOO | 30,812,246원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-20 | 가압류 | 농OO | 57,155,569원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-07-31 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-08-12 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
- 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 거제면 686-11 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 거제면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 거제면 686-11 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 6,909만원 | 3억 266만원 | 82% | 6.2명 | 3억 266만원 |
| 최근 3개월 | 3억 6,909만원 | 2억 9,896만원 | 81% | 5.8명 | 2억 9,896만원 |
| 최근 6개월 | 3억 6,909만원 | 2억 9,527만원 | 80% | 5.4명 | 2억 9,527만원 |
| 최근 12개월 | 3억 6,909만원 | 2억 9,158만원 | 79% | 5.1명 | 2억 9,158만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 9,284만원
최저매각가 대비 +3,447만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.79점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R1기본 검토 가능
위험도 점수: 10점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
8,862만원
- 예상 대출액
- 4,431만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,328만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
9,571만원
- 예상 대출액
- 5,742만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,733만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 280만원
- 예상 대출액
- 6,682만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,511만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 25.86%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21680 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 거제면 동상리 69 | 2026.10.12 | 1억 8,845만원 | 3,542만원 | 18.8% | 매각 |
| 2025타경22244 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 거제면 오수리 산18 | 2026.10.12 | 8,524만원 | 2,923만원 | 34.3% | 매각 |
| 2024타경25147 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 거제면 339-1 | 2026.06.01 | 6,441만원 | 281만원 | 4.4% | 매각 |
| 2025타경21189 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 거제면 명진리 469 | 2026.05.18 | 7,725만원 | 4,003만원 | 51.8% | 매각 |
| 2024타경32145 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 거제면 오수리 1083 | 2026.06.01 | 2억 8,992만원 | 1억 800만원 | 37.3% | 매각 |
| 2025타경21423 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 거제면 내간리 9 | 2026.08.31 | 931만원 | 101만원 | 10.8% | 매각 |
| 2025타경21423 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 거제면 내간리 7 | 2026.08.31 | 3,094만원 | 302만원 | 9.8% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
