2025타경10341
유찰 7회| 소재지 | 경상남도 밀양시 무안면 신생길 54-4 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). |
| 토지면적 | 2,952㎡ (893.0평) | 건물면적 | 1,235.9㎡ (373.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 411,537,300원 | 최저가격 | (8%)33,892,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,115,700원 | 청구금액 | 442,287,614원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.08.03 | (24%)98,810,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.07 | (17%)69,167,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.12 | (12%)48,417,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.09 | (8%)33,892,000원 | 진행 |
물건 사진 (40장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 밀양시 무안면 신생길 54-4 | 대 (계획관리지역) | 2,952㎡ (893.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 70,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 밀양시 무안면 신생길 54-4 | 블록구조 · (동물및식물관련시설) | 1,235.9㎡ (373.9평) | 일괄평가 (대장연면적 393㎡) | 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,952㎡ (893.0평) 건물: 1,235.9㎡ (373.9평) | 411,537,300원 | |||
[1] 본건은 경상남도 밀양시 무안면 삼태리 '당두마을' 북측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 취락지대 및 농경지 등이 혼재하며 제반주위환경은 보통시됨. [2] 본건은 경상남도 밀양시 무안면 마흘리 '가복복지회관' 남서측 인근에 위치하는 토 지로서, 본건 부근은 단독주택, 축사 및 농경지 등이 혼재하며 제반주위환경은 보통 시됨. 일반적인 교통수단은 보통시됨. [1] 부정형 평지로서 나지상태임. [2] 부정형 평지로서 현황 '주거용 및 축사 건부지'임. [1] 본건 북동측으로 노폭 약3~4m내외의 도로와 접함. [2] 본건 토지 일부를 포함하여 서측부터 남쪽까지 이어진 4~5m내외의 도로와 접함. [1] 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>단독주택용지(건폐율 60 용적률150) 녹지용지(건폐율40 용적률100)임. [2] 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축
인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 1984-04-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1984-04-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-03-26 | 소유권 | 임OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-03-26 | 근저당권 | 농OO | 264,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-05-08 | 지상권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-11-21 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,416,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-15 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-06-23 | 가압류 | 서OO | 342,288,920원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 밀양시 무안면 신생길 54-4 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 393㎡ (118.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 동물및식물관련시설 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1985 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원지방법원 밀양지원 등기계 | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산지방국세청 | 부산광역시 연제구 거제천로269번길 19 | 051-750-7200 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 밀양세무서 | 경상남도 밀양시 북성로 17 (삼문동) | 055-359-0200 | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 관할 행정복지센터 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산중앙로 45 | 055-359-6701 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 1,153만원 | 3억 3,746만원 | 82% | 6.2명 | 3억 3,746만원 |
| 최근 3개월 | 4억 1,153만원 | 3억 3,334만원 | 81% | 5.8명 | 3억 3,334만원 |
| 최근 6개월 | 4억 1,153만원 | 3억 2,922만원 | 80% | 5.4명 | 3억 2,922만원 |
| 최근 12개월 | 4억 1,153만원 | 3억 2,511만원 | 79% | 5.1명 | 3억 2,511만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,694만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,531만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,196만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,304만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,555만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,219만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 40장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경12007 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 무안면 정곡리 산66 | 2026.09.28 | 6,083만원 | 366만원 | 6% | 매각 |
| 2024타경12007 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 무안면 정곡리 산66 | 2026.04.20 | 6,083만원 | 760만원 | 12.5% | 매각 |
| 2024타경12007 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 무안면 정곡리 산56 | 2026.08.31 | 1억 47만원 | 611만원 | 6.1% | 매각 |
| 2024타경12007 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 무안면 정곡리 산56 | 2026.04.20 | 1억 47만원 | 1,290만원 | 12.8% | 매각 |
| 2025타경1400 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 부북면 오례리 330 | 2026.06.22 | 1억 2,272만원 | 2,633만원 | 21.5% | 매각 |
| 2025타경10233 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 초동면 봉황리 894-2 | 2026.10.12 | 2,438만원 | 212만원 | 8.7% | 매각 |
| 2025타경10341 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 무안면 삼태리 54 | 2026.08.03 | 2억 162만원 | 4,901만원 | 24.3% | 매각 |
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