2025타경10860
유찰 7회지분매각2026.10.27 (제112호법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) [도로명] (구로동, 로제리움2차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -2025. 10. 20. 신청채권자 확인 필요 임차인 문형광으로부터 주택임차권자 이안나에 대하여 배당배제신청서가 접수됨.(점유를 상실한 후 임차권등기를 설정하였다는 취지의 주장이 있음) |
| 토지면적 | 1,100.4㎡ (332.9평) | 건물면적 | 19.74㎡ (6.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 120,000,000원 | 최저가격 | (21%)25,166,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,516,600원 | 청구금액 | 130,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.15 | (41%)49,152,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.14 | (33%)39,322,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.15 | (26%)31,458,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.27 | (21%)25,166,000원 | 진행 |
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물건 사진 (23장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 대 (일반상업지역) | 1,100.4㎡ (332.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 12,090,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) ((구로동, 로제리움2차)) | 철근콘크리트구조 · 지상20층 · (업무시설) | 19.74㎡ (6.0평) | 일괄평가 (대장연면적 12013.25㎡) | -2025. 10. 20. 신청채권자 확인 필요 임차인 문형광으로부터 주택임차권자 이안나에 대하여 배당배제신청서가 접수됨.(점유를 상실한 후 임차권등기를 설정하였다는 취지의 주장이 있음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,100.4㎡ (332.9평) 건물: 19.74㎡ (6.0평) | 120,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 20층 건물 내 제8층 제815호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호 오피스텔로 이용중임. 급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비등이 되어 있음. 부정형 평지로 오피스텔 건부지로 이용중임. 본건 토지 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 10m, 32m 내외의 포장도로와 접하고 있음. 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨. 본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 버스 정류장 및 지하철 2호선 대림역이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.
[참고사항]
-2025. 10. 20. 신청채권자 확인 필요 임차인 문형광으로부터 주택임차권자 이안나에 대하여 배당배제신청서가 접수됨.(점유를 상실한 후 임차권등기를 설정하였다는 취지의 주장이 있음)
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-10-19|배당요구종기일 : 2025.10.16
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2019-04-11 확정: 2019-03-18 배당: - | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-04-11 확정: 2019-03-18 배당: 2021-04-27 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-04-11 확정: 2019-03-18 배당: 2021-04-27 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-04-06 확정: 2021-03-15 배당: 2025-07-21 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2021-04-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-04-06 확정: 2021-03-15 배당: 2025-07-21 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-04-06 확정: 2021-03-15 배당: 2025-07-21 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-04-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인9 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 22억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 30억 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.10.19. 가압류|청구/채권금액 : 130,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2014-02-26 | 소유권이전 | 김OO | 201,402,262원 | 매매 | 2014.02.26 갑(2) 소유권이전 김OO 매매 |
| 1 | 2014-02-26 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2021-04-27 | 주택임차권 | 이OO | 130,000,000원 | 범위:건물전부 2021카임10185 전입:2019.04.11 확정:2019.03.18 | 2021.04.27 을(1) 주택임차권 이OO 130,000,000 범위:건물전부 2021카임10185 전입:2019.04.11 확정:2019.03.18 |
| 1 | 2021-04-27 | 주택임차권 | 이OO | 130,000,000원 | 범위:건물전부 2021카임10185 전입:2019.04.11 확정:2019.03.18 | 2021.04.27 을(1) 주택임차권 이OO 130,000,000 범위:건물전부 2021카임10185 전입:2019.04.11 확정:2019.03.18 |
| 2 | 2021-04-27 | 임차권설정 | 이OO | 130,000,000원 | 인수 | - |
| 2 | 2022-10-19 | 가압류 | 유OO | 170,000,000원 | 말소기준등기 2022카단758 | 2022.10.19 갑(3) 가압류 유OO 170,000,000 말소기준등기 2022카단758 소멸 |
| 2 | 2022-10-19 | 가압류 | 유OO | 170,000,000원 | 말소기준등기 2022카단758 | 2022.10.19 갑(3) 가압류 유OO 170,000,000 말소기준등기 2022카단758 소멸 |
| 3 | 2022-10-19 | 가압류 | 유OO | 170,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-03-10 | 압류 | 금천세무서장 | 202,303,105원 | 말소 | 2023.03.10 갑(5) 압류 금천세무서장 소멸 |
| 4 | 2023-03-10 | 압류 | 국민건강보험공단 | 202,303,106원 | 말소 | 2023.03.10 갑(6) 압류 국민건강보험공단 소멸 |
| 4 | 2023-03-10 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-03-10 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-07-14 | 강제경매 | 문OO | 130,000,000원 | 2025타경10860 | 2025.07.14 갑(7) 강제경매 문OO 청구금액 130,000,000 2025타경10860 소멸 |
| 5 | 2025-07-14 | 강제경매 | 문OO | 130,000,000원 | 2025타경10860 | 2025.07.14 갑(7) 강제경매 문OO 청구금액 130,000,000 2025타경10860 소멸 |
| 6 | 2025-07-14 | 강제경매 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-09-24 | 주택임차권 | 문OO | 130,000,000원 | 범위:건물전붑 2025카임11829 전입:2021.04.06 확정:2021.03.15 | 2025.09.24 을(2) 주택임차권 문OO 130,000,000 범위:건물전붑 2025카임11829 전입:2021.04.06 확정:2021.03.15 |
| 6 | 2025-09-24 | 주택임차권 | 문OO | 130,000,000원 | 범위:건물전붑 2025카임11829 전입:2021.04.06 확정:2021.03.15 | 2025.09.24 을(2) 주택임차권 문OO 130,000,000 범위:건물전붑 2025카임11829 전입:2021.04.06 확정:2021.03.15 |
| 7 | 2025-09-24 | 임차권설정 | 문OO | 130,000,000원 | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
-2025. 10. 20. 신청채권자 확인 필요 임차인 문형광으로부터 주택임차권자 이안나에 대하여 배당배제신청서가 접수됨.(점유를 상실한 후 임차권등기를 설정하였다는 취지의 주장이 있음)
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 대지면적 | 1,100.4㎡ (332.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 12,013.25㎡ (3634.0평) | 건축면적 | 615.3㎡ (186.1평) | 건폐율 / 용적률 | 55.9% / 1091.7% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 20층 | 사용승인일자 | 2014-01-03 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구로구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구로구세무서 | 구로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가마산로26길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,000만원 | 9,840만원 | 82% | 6.2명 | 9,840만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,000만원 | 9,720만원 | 81% | 5.8명 | 9,720만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,000만원 | 9,600만원 | 80% | 5.4명 | 9,600만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,000만원 | 9,480만원 | 79% | 5.1명 | 9,480만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5,596만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수73.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수63.92점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2,516만원
- 예상 대출액
- 1,258만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,085만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2,717만원
- 예상 대출액
- 1,630만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,917만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2,919만원
- 예상 대출액
- 1,897만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,853만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 18건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 23장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 79.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 64.24%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10344 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 2026.06.04 | 1억 2,000만원 | 7,680만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경760 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 2026.07.15 | 1억 2,000만원 | 1억 1,840만원 | 98.7% | 매각 |
| 2025타경11956 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 가마산로 284 (구로동, 하나세인스톤2차) | 2026.04.29 | 1억 100만원 | 1억 100만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경11880 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 구로중앙로18길 59 (구로동, 코원) | 2026.08.18 | 1억 1,600만원 | 4,751만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경13102 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 구로중앙로18길 59 (구로동, 코원) | 2026.07.23 | 1억 1,600만원 | 6,382만원 | 55% | 매각 |
| 2025타경402 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 구로중앙로18길 17 (구로동, 파인마루오피스텔) | 2026.05.13 | 1억 2,900만원 | 9,876만원 | 76.6% | 매각 |
| 2025타경12799 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 공원로 11 (구로동) | 2026.07.29 | 1억 700만원 | 7,078만원 | 66.2% | 매각 |
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