2023타경5187
유찰 9회지분매각| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 1645 이안큐브오피스텔 [도로명] 충청남도 서산시 성연2로 45 (이안큐브오피스텔) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 101호 및 103호와 벽체 구분없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 9,310.1㎡ (2816.3평) | 건물면적 | 57.34㎡ (17.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 596,000,000원 | 최저가격 | (5%)28,305,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,661,000원 | 청구금액 | 3,596,794,804원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 13회 | 2026.11.24 | (5%)32,745,000원 | 진행 |
| 13회 | 2026.11.24 | (6%)34,358,000원 | 진행 |
| 13회 | 2026.11.24 | (6%)35,568,000원 | 진행 |
| 14회 | 2026.11.24 | (4%)24,898,000원 | 진행 |
물건 사진 (54장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 서산시 성연면 1645 이안큐브오피스텔 | 대 | 9,310.1㎡ (2816.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 서산시 성연면 1645 이안큐브오피스텔 (충청남도 서산시 성연2로 45 (이안큐브오피스텔)) | 철근콘크리트구조 · 지상18층 | 57.34㎡ (17.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 101호 및 103호와 벽체 구분없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 9,310.1㎡ (2816.3평) 건물: 57.34㎡ (17.3평) | 596,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제1층 제102호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2019.07.29.) 외 벽 : 석재붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 및 전면 통유리 마감 등 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임. 기호(1)-(9) : 현황 공실상태임. 본건 기본적인 위생설비, 급 · 배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. 2필 일단의 토지로, 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"건부지로 이용중임. 본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와, 북측 및 동측으로
본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임. 본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 기호(1)-(9) :
101호 및 103호와 벽체 구분없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2020-07-20 | 근저당권 | 농OO | 4,260,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-07-20 | 근저당권 | 농OO | 804,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2020-07-20 | 근저당권 | 한OO | 1,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2020-07-20 | 근저당권 | 임OO | 600,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2020-07-20 | 근저당권 | 이OO | 480,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2020-07-20 | 근저당권 | (OOOOOOO | 2,403,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2022-01-04 | 가압류 | (OOOOOOOOO | 112,437,200원 | 소멸 | - |
| 9 | 2022-12-16 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2023-01-20 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 9 | 2023-01-20 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 10 | 2023-10-05 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2023-10-05 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2023-11-17 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | 마OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
101호 및 103호와 벽체 구분없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 서산시 성연면 1645 이안큐브오피스텔 | 대지면적 | 9,310.1㎡ (2816.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 57.34㎡ (17.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.6% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 18층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서산시 관할 등기소 (서산지원) | 서산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서산시세무서 | 서산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성연면 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 서산시 성연면 1645 이안큐브오피스텔 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 9,600만원 | 4억 8,872만원 | 82% | 6.2명 | 4억 8,872만원 |
| 최근 3개월 | 5억 9,600만원 | 4억 8,276만원 | 81% | 5.8명 | 4억 8,276만원 |
| 최근 6개월 | 5억 9,600만원 | 4억 7,680만원 | 80% | 5.4명 | 4억 7,680만원 |
| 최근 12개월 | 5억 9,600만원 | 4억 7,084만원 | 79% | 5.1명 | 4억 7,084만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 95.3%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,415만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,246만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,834만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,056만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,134만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,985만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 14건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 47건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 270장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 95.3% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 95.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경705 | 오피스텔 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 17층에이-1708호 | 2026.06.02 | 1억 2,200만원 | 5,248만원 | 43% | 매각 |
| 2023타경5187 | 오피스텔 | 충청남도 서산시 성연면 1645 이안큐브오피스텔 | 2025.04.29 | 4억 9,100만원 | 1억 6,000만원 | 32.6% | 매각 |
| 2024타경61931 | 오피스텔 | 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45 | 2026.08.18 | 1억 2,500만원 | 6,210만원 | 49.7% | 매각 |
| 2025타경117 | 오피스텔 | 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45 | 2026.07.29 | 2억 2,800만원 | 7,830만원 | 34.3% | 매각 |
| 2024타경52531 | 오피스텔 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 | 2026.06.17 | 1억 3,100만원 | 2,794만원 | 21.3% | 매각 |
| 2024타경52531 | 오피스텔 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 | 2026.05.20 | 1억 3,100만원 | 3,860만원 | 29.5% | 매각 |
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