2025타경51775
유찰 6회지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 (녹번동) [도로명] 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 (녹번동,시니어캐슬 클라시온) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 노유자시설 | 접수/개시결정 | 2025.08.11 | 매각물건 | 교육연구 및 복지시설로 이용중임 |
| 토지면적 | 2,555㎡ (772.9평) | 건물면적 | 56.34㎡ (17.0평) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 990,000,000원 | 최저가격 | (26%)259,522,000원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)25,952,200원 | 청구금액 | 248,491,234원 | 채권자 | 한OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.14 | (100%)990,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.19 | (80%)792,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.23 | (64%)633,600,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.10 | (26%)259,522,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 (녹번동) | 대 (제1종일반주거지역) | 2,555㎡ (772.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,080,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 (녹번동) (서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 (녹번동,시니어캐슬 클라시온)) | 철근콘크리트구조 · 지상12층 | 56.34㎡ (17.0평) | 일괄평가 (대장연면적 15267.62㎡) | 교육연구 및 복지시설로 이용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,555㎡ (772.9평) 건물: 56.34㎡ (17.0평) | 990,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상12층건 내 제4층 제411호로서 (사용승인일: 2006.01.20), 외벽: 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등. 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용중임. 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 설비, 화재경보설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음. 인접필지 대비 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 남동측 및
본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 '은평구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 3호선 '녹번역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임. -집합건축물대장 기준-
교육연구 및 복지시설로 이용중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-10-17 | 근저당 | 지OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-08-11 | 경매개시결정(신청채권) | 한OOOOOOO | 248,491,234원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
교육연구 및 복지시설로 이용중임
당사자 내역
| 채권자 | 한OOOOOOO | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 (녹번동) | 대지면적 | 2,510.88㎡ (759.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 15,267.62㎡ (4618.5평) | 건축면적 | 1,353.2㎡ (409.3평) | 건폐율 / 용적률 | 53.9% / 608.1% |
| 주용도 | 노유자시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상 12층 | 사용승인일자 | 2006-01-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 은평로21길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 (녹번동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 9,000만원 | 8억 1,180만원 | 82% | 6.2명 | 8억 1,180만원 |
| 최근 3개월 | 9억 9,000만원 | 8억 190만원 | 81% | 5.8명 | 8억 190만원 |
| 최근 6개월 | 9억 9,000만원 | 7억 9,200만원 | 80% | 5.4명 | 7억 9,200만원 |
| 최근 12개월 | 9억 9,000만원 | 7억 8,210만원 | 79% | 5.1명 | 7억 8,210만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,976만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,061만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,817만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,319만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 9,567만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,667만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
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