2024타경100000
유찰 4회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 울산광역시 북구 찬샘1길 26-4 (신천동) [도로명] 울산광역시 북구 찬샘1길 26-4 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 2.일괄매각, 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 252.9㎡ (76.5평) | 건물면적 | 84.72㎡ (25.6평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 황OO |
| 감정가격 | 246,821,680원 | 최저가격 | (24%)59,262,000원 | 채무자 | 황OO |
| 입찰보증금 | (10%)5,926,200원 | 청구금액 | 53,815,889원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.11 | (100%)246,821,680원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.16 | (70%)172,775,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.21 | (24%)59,262,000원 | 매각 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 북구 찬샘1길 26-4 (신천동) | 전 (제2종일반주거지역) | 252.9㎡ (76.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 700,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 북구 찬샘1길 26-4 (신천동) (울산광역시 북구 찬샘1길 26-4) | 벽돌구조 · (단독주택) | 84.72㎡ (25.6평) | 일괄평가 (대장연면적 86.72㎡) | 1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 2.일괄매각, 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 252.9㎡ (76.5평) 건물: 84.72㎡ (25.6평) | 246,821,680원 | |||
본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "농소2동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 인근지 역은 단독주택, 주거나지, 아파트 등이 혼재한 주택지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨. 본건 인근 도로변까지 소형차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간 격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨. 평지에 위치한 사다리형에 유사한 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임. 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 인접토지(신천동 203-28번지)를 경유하여 접근 가능하며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한구역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임. 본건 토지상에 소량의 수목(감나무, 석류나무, 포도나무 등)이 소재하나, 수목의 수종 및 수량, 수령 등으로 보아 본건 토지에 큰 영향은 없겠음. 본건 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "전"
1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 2.일괄매각, 제시외 건물 포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1998-12-02 | 근저당권 | 농OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 53,815,889원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 2.일괄매각, 제시외 건물 포함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 황OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 황OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 북구 찬샘1길 26-4 (신천동) | 대지면적 | 249.15㎡ (75.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 86.72㎡ (26.2평) | 건축면적 | 92.32㎡ (27.9평) | 건폐율 / 용적률 | 37.1% / 34.8% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1994-07-13 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 찬샘1길 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 북구 찬샘1길 26-4 (신천동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,682만원 | 2억 239만원 | 82% | 6.2명 | 2억 239만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,682만원 | 1억 9,992만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,992만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,682만원 | 1억 9,745만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,745만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,682만원 | 1억 9,498만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,498만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,963만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,828만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,840만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,430만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,468만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,281만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경892 | 단독·다가구 | 울산광역시 북구 중산1길 11 (중산동) | 2026.10.15 | 22억 1,275만원 | 15억원 | 67.8% | 취하 |
| 2024타경7118 | 단독·다가구 | 울산광역시 북구 중산2길 3 (중산동) | 2026.05.12 | 15억 5,328만원 | 6억 1,955만원 | 39.9% | 매각 |
| 2025타경12800 | 단독·다가구 | 울산광역시 북구 박상진9로 9 (송정동) | 2026.10.13 | 13억 9,589만원 | 9억 8,110만원 | 70.3% | 변경 |
| 2024타경118766 | 단독·다가구 | 울산광역시 북구 버덩길 45-11 (가대동) | 2026.05.07 | 2억 1,457만원 | 1억 5,051만원 | 70.1% | 매각 |