2024타경100608
유찰 21회지분매각| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 153-6 드림타워 [도로명] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕남9길 10 (양덕동,드림타워) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 아파트로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음. |
| 토지면적 | 856.3㎡ (259.0평) | 건물면적 | 68.21㎡ (20.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 159,000,000원 | 최저가격 | (0%)658,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)65,800원 | 낙찰가격 | 880,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 20회 | 2026.06.18 | (1%)1,343,000원 | 유찰 |
| 21회 | 2026.07.23 | (1%)940,000원 | 유찰 |
| 22회 | 2026.08.27 | (0%)658,000원 | 매각 |
| 23회 | 2026.11.12 | (0%)658,000원 | 진행 |
물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 153-6 드림타워 | 대 (일반상업지역) | 856.3㎡ (259.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 975,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 153-6 드림타워 (경상남도 창원시 마산회원구 양덕남9길 10 (양덕동,드림타워)) | 철근콘크리트구조 | 68.21㎡ (20.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 아파트로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 856.3㎡ (259.0평) 건물: 68.21㎡ (20.6평) | 159,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 14층 1403호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 섀시창 구조 임. 아파트로 이용 중임. 급·배수 설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비 등이 되어 있음. 본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서 "아파트" 부지로 이용 중임. 본건 아파트 단지 북측으로 세로(가)의 도로와 접함. 『토지이용계획확인서』상, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 없 음. 임대관계:미상임. 기 타:본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못
본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 마산고속버스터미널 남측 인근에 위 치하는 드림타워 14층 1403호로서 주변은 아파트, 근린시설 등으로 형성되어 있음. 본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨. 철골
아파트로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황OO 대항력 있음 | 본건전부 | 전입: 2017-04-10 확정: 2017-04-07 배당: 2024-04-15 | 보: 17원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 주거 / 본건 전부 | 전입: 2017-04-10 확정: 2017-04-07 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2023-02-02 | 가압류 | (OOOOOOO | 889,970,022원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-02-15 | 가압류 | 중OO | 462,814,164원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-03-17 | 가압류 | 중OO | 7,056,076원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-08-03 | 압류 | 창OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-09-07 | 가압류 | 근OO | 22,503,590원 | 소멸 | - |
| 7 | 2023-09-13 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2023-10-19 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-01-29 | 강제경매 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2024-04-02 | 가압류 | 손OO | 32,260,250원 | 소멸 | - |
| 11 | 2024-05-03 | 압류 | 창OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
아파트로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 153-6 드림타워
| 단지명 | 153-6 드림타워 | 총 세대수 | 34세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 15층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 153-6 드림타워 | 대지면적 | 856.3㎡ (259.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 68.21㎡ (20.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.0% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-02-06 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산회원구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 153-6 드림타워 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,900만원 | 1억 3,038만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,038만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,900만원 | 1억 2,879만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,879만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,900만원 | 1억 2,720만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,720만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,900만원 | 1억 2,561만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,561만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 99.6%입니다.
유찰 횟수가 21회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 32만원
- 필요 현금(실투자)
- 833만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 42만원
- 필요 현금(실투자)
- 829만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 49만원
- 필요 현금(실투자)
- 827만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 9장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 99.6% 하락, 유찰 21회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 99.6%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 21회입니다.
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