2025타경503378
유찰 4회지분매각2026.11.18 (본관 제106호 경매법정)||
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| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 [도로명] 세종특별자치시 가름로 170-14 (어진동,세종모닝시티) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.09.09 | 매각물건 | 본건은 115호, 116호와 벽체 구분 없이 각각 '이문인쇄', '가산오피스'로 이용했던 상태로 보이며 복원이 용이한 것으로 조사됨 |
| 토지면적 | 2,283.3㎡ (690.7평) | 건물면적 | 48.86㎡ (14.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 540,000,000원 | 최저가격 | (7%)37,636,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,763,600원 | 청구금액 | 1,134,607,273원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.10.14 | (10%)53,766,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.14 | (11%)61,412,000원 | 매각 |
| 7회 | 2026.10.14 | (12%)63,531,000원 | 매각 |
| 8회 | 2026.11.18 | (7%)37,636,000원 | 진행 |
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물건 사진 (33장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 | 대 (중심상업지역) | 2,283.3㎡ (690.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,047,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 (세종특별자치시 가름로 170-14 (어진동,세종모닝시티)) | 철근콘크리트구조 · 지상8층 · (공동주택) | 48.86㎡ (14.8평) | 일괄평가 (대장연면적 20043.4416㎡) | 본건은 115호, 116호와 벽체 구분 없이 각각 '이문인쇄', '가산오피스'로 이용했던 상태로 보이며 복원이 용이한 것으로 조사됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,283.3㎡ (690.7평) 건물: 48.86㎡ (14.8평) | 540,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제 1층 제114호 외 2개호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 일련번호(1~3): '제2종근린생활시설(일반음식점)', 현황 '공실' 상태임. 위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화전 설비 등이 구비되어있음. 사다리 평지로서 '대(주상용 건부지)' 로 이용중임. 대상물건까지 차량 진.출입이 가능하고, 동측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접함. 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로3류(폭 12
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 세종특별자치시 어진동 소재 '대성고등학교' 동측 인근에 위치하는 세종모닝시티 제1층 제114호 외 2개호 로서, 주위는 주상용건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어있는 지대임. 대상물건 북동측으로 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보통시됨.
[참고사항]
본건은 115호, 116호와 벽체 구분 없이 각각 '이문인쇄', '가산오피스'로 이용했던 상태로 보이며 복원이 용이한 것으로 조사됨
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2019-06-28|배당요구종기일 : 2025.12.18
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-10-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2019-10-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-11-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2019-11-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 더청림 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2022-03-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-03-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-11-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)사람과인 신OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2024-11-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-11-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 변OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-01-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 변OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2025-01-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (12건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2019. 6. 28. 근저당권|청구/채권금액 : 1,134,607,273원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-06-28 | 소유권 | (OOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-06-28 | 근저당권 | 세OO | 1,176,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-09-01 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-12-28 | 압류 | 세OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-20 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-09-15 | 임의경매 | 세OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
본건은 115호, 116호와 벽체 구분 없이 각각 '이문인쇄', '가산오피스'로 이용했던 상태로 보이며 복원이 용이한 것으로 조사됨
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 | 대지면적 | 2,283.3㎡ (690.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 20,043.44㎡ (6063.1평) | 건축면적 | 1,804.3㎡ (545.8평) | 건폐율 / 용적률 | 79.0% / 877.8% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 / 지상 8층 | 사용승인일자 | 2015-06-16 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 어진동 관할 등기소 (대전지방법원) | 대전지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 세종특별자치시 관할 지방국세청 | 세종특별자치시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 어진동세무서 | 어진동 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 664 행정복지센터(주민센터) | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 4,000만원 | 4억 4,280만원 | 82% | 6.2명 | 4억 4,280만원 |
| 최근 3개월 | 5억 4,000만원 | 4억 3,740만원 | 81% | 5.8명 | 4억 3,740만원 |
| 최근 6개월 | 5억 4,000만원 | 4억 3,200만원 | 80% | 5.4명 | 4억 3,200만원 |
| 최근 12개월 | 5억 4,000만원 | 4억 2,660만원 | 79% | 5.1명 | 4억 2,660만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 7,442만원
최저매각가 대비 +982만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수57.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수54.03점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 12건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 93.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3,763만원
- 예상 대출액
- 1,881만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,723만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,064만원
- 예상 대출액
- 2,438만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,470만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,365만원
- 예상 대출액
- 2,837만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,376만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 12건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 17건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 73장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 93.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 12건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 93.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 80.44%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경503091 | 오피스텔 | 세종특별자치시 갈매로 364 (어진동) | 2026.10.20 | 9,200만원 | 8,400만원 | 91.3% | 매각 |
| 2025타경502930 | 오피스텔 | 세종특별자치시 갈매로 364 (어진동) | 2026.10.13 | 9,000만원 | 9,000만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경502910 | 오피스텔 | 세종특별자치시 갈매로 364 (어진동) | 2026.10.13 | 9,400만원 | 6,611만원 | 70.3% | 매각 |
| 2025타경502913 | 오피스텔 | 세종특별자치시 갈매로 364 (어진동) | 2026.09.30 | 7,800만원 | 6,699만원 | 85.9% | 매각 |
| 2025타경502261 | 오피스텔 | 세종특별자치시 갈매로 364 (어진동) | 2026.09.10 | 8,700만원 | 8,934만원 | 102.7% | 매각 |
| 2025타경502790 | 오피스텔 | 세종특별자치시 갈매로 364 (어진동) | 2026.09.01 | 9,000만원 | 9,614만원 | 106.8% | 매각 |
| 2025타경501861 | 오피스텔 | 세종특별자치시 갈매로 364 (어진동) | 2026.05.11 | 1억원 | 9,500만원 | 95% | 매각 |
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