2025타경13410
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도당로13가길 32 (방학동) [도로명] 서울특별시 도봉구 도당로13가길 32 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 대항력 여지 있는 임대차 미상의 전입자 있음 |
| 토지면적 | 126.3㎡ (38.2평) | 건물면적 | 60.99㎡ (18.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 794,388,200원 | 최저가격 | (41%)325,382,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)32,538,200원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.23 | (100%)794,388,200원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.28 | (80%)635,511,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.01 | (64%)508,409,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.13 | (51%)406,727,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.10 | (41%)325,382,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 도봉구 도당로13가길 32 (방학동) | 대 (제2종일반주거지역) | 126.3㎡ (38.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,621,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 도봉구 도당로13가길 32 (방학동) (서울특별시 도봉구 도당로13가길 32) | 벽돌구조 · 지상2층 · (단독주택) | 60.99㎡ (18.4평) | 일괄평가 (대장연면적 189.42㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 대항력 여지 있는 임대차 미상의 전입자 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 126.3㎡ (38.2평) 건물: 60.99㎡ (18.4평) | 794,388,200원 | |||
본건은 서울특별시 도봉구 방학동에 있는 "방학중학교" 남동측 인근에 위치하며,부근은 단독주택, 근린생활시설 및 주상용건물 등으로 형성된 주상지대로 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황 보통임. 인접지와 등고 평탄한 가각정리된 직사각형의 토지로 단독주택의 건부지로 이용중임. 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로 및 남서측으로 폭 약4m의 포장도로와 2면이 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법> 중점 경관 관리구역(주요산 주변), 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거
일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 대항력 여지 있는 임대차 미상의 전입자 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 옥탑 | 전입: 2006-07-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 21원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 옥탑 | 전입: 2006-07-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 210,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2017-08-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2017-08-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2019-03-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2019-03-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 0원 월: 210,021원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-10-22 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 대항력 여지 있는 임대차 미상의 전입자 있음
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 도봉구 도당로13가길 32 (방학동) | 대지면적 | 126.3㎡ (38.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 189.42㎡ (57.3평) | 건축면적 | 62.97㎡ (19.0평) | 건폐율 / 용적률 | 49.9% / 150.0% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 · 지하1층 / 지상 2층 | 사용승인일자 | 1989-07-14 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 도봉구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 도봉구세무서 | 도봉구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도당로13가길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 도봉구 도당로13가길 32 (방학동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 9,438만원 | 6억 5,139만원 | 82% | 6.2명 | 6억 5,139만원 |
| 최근 3개월 | 7억 9,438만원 | 6억 4,345만원 | 81% | 5.8명 | 6억 4,345만원 |
| 최근 6개월 | 7억 9,438만원 | 6억 3,551만원 | 80% | 5.4명 | 6억 3,551만원 |
| 최근 12개월 | 7억 9,438만원 | 6억 2,756만원 | 79% | 5.1명 | 6억 2,756만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,269만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,427만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 1,084만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,243만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 4,533만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,425만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경108118 | 토지·임야 | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 100-32 (도봉동) | 2026.06.02 | 5억 638만원 | 9,300만원 | 18.4% | 매각 |
| 2023타경113519 | 토지·임야 | 서울특별시 강북구 삼양로181길 218-29 (우이동) | 2026.06.16 | 1억 3,283만원 | 7,010만원 | 52.8% | 매각 |
| 2025타경13328 | 토지·임야 | 서울특별시 강북구 수유동 445-52 | 2026.10.13 | 2억 6,565만원 | 1억 2,390만원 | 46.6% | 매각 |
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