2025타경11379
유찰 5회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 518 [도로명] [토지 전 2466㎡ 공유자 석한조 지분 3분의1 전부.] | 경매구분 | 매각물건 토지지분매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 일괄매각. 제시외 수목 포함. 공유자 손덕조는 ‘목록 2. 토지는 구분소유적 공유관계’라고 주장하고, 신청채권자의 승계인은 일반 공유지분이라고 주장함. 실체법적으로 구분소유적 공유관계가 성립하는지 |
| 토지면적 | 686㎡ (207.5평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 329,957,120원 | 최저가격 | (8%)27,171,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,717,100원 | 청구금액 | 204,974,095원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.07.16 | (24%)79,221,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.27 | (17%)55,454,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.01 | (12%)38,817,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.19 | (8%)27,171,000원 | 진행 |
물건 사진 (38장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 진례면 518 | 공장용지 (계획관리지역) | 686㎡ (207.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 404,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 진례면 518 ([토지 전 2466㎡ 공유자 석한조 지분 3분의1 전부.]) | 일반철골구조 · (공장) | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 일괄매각. 제시외 수목 포함. 공유자 손덕조는 ‘목록 2. 토지는 구분소유적 공유관계’라고 주장하고, 신청채권자의 승계인은 일반 공유지분이라고 주장함. 실체법적으로 구분소유적 공유관계가 성립하는지 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 686㎡ (207.5평) 건물: - | 329,957,120원 | |||
본건은 경상남도 김해시 진례면 담안리 소재 '김해테크노밸리 알반산업단지' 남측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 소규모 공장지대 및 농경지대 등으로 주위환경은 보통시 됨. 본건 인근의 도로여건 등을 고려시 교통상황은 보통시 됨. 본건 토지는 공히 부정형 완경사지로 농경지로 이용중임. 기호(1)토지는 동측으로 세로(불)에 접하고, 기호(2)토지는 북측으로 세로에 접하며 기호(3~7)토지는 맹지 상태임. 기호(1,3,4,5,6,7):농림지역,가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 기호(2):계획관리지역 , 농림지역 , 성장관리계획구역(2023-04-06)(진례 담안2구역 산업형) , 성장관리계획구역(2023-04-06)(진례 담안2구역),가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한
농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 일괄매각. 제시외 수목 포함. 공유자 손덕조는 ‘목록 2. 토지는 구분소유적 공유관계’라고 주장하고, 신청채권자의 승계인은 일반 공유지분이라고 주장함. 실체법적으로 구분소유적 공유관계가 성립하는지
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2010-10-27 | 소유권이전 | 석OO외2 | 432,800,000원 | 매매, 거래가액:432,800,000원, 석OO,안OO,제OO 각 1/3 | 2010.10.27 갑(4) 소유권이전 석OO 외2 매매, 거래가액:432,800,000원, 석OO,안OO,제OO 각 1/3 |
| 0 | 2010-10-27 | 소유권이전 | 석OO외2 | 432,800,000원 | 매매, 거래가액:432,800,000원, 석OO,안OO,제OO 각 1/3 | 2010.10.27 갑(4) 소유권이전 석OO 외2 매매, 거래가액:432,800,000원, 석OO,안OO,제OO 각 1/3 |
| 1 | 2010-10-27 | 소유권 | 제OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2010-10-27 | 소유권 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2010-10-27 | 소유권 | 석OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2012-10-02 | 갑구4번석한조지분전부근저당권설정 | 농협은행 (김해산단지점) | 240,000,000원 | 말소기준등기 | 2012.10.02 을(7) 갑구4번석OO지분전부근저당권설정 농협은행 (김해산단지점) 240,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2012-10-02 | 갑구4번석한조지분전부근저당권설정 | 농협은행 (김해산단지점) | 240,000,000원 | 말소기준등기 | 2012.10.02 을(7) 갑구4번석OO지분전부근저당권설정 농협은행 (김해산단지점) 240,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 4 | 2012-10-02 | 근저당권 | 농OO | 240,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2012-10-02 | 지상권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-04-29 | 4번석한조지분임의경매 | 농협은행 | 204,974,095원 | 2025타경11379 | 2025.04.29 갑(5) 4번석OO지분임의경매 농협은행 청구금액 204,974,095 2025타경11379 소멸 |
| 2 | 2025-04-29 | 4번석한조지분임의경매 | 농협은행 | 204,974,095원 | 2025타경11379 | 2025.04.29 갑(5) 4번석OO지분임의경매 농협은행 청구금액 204,974,095 2025타경11379 소멸 |
| 3 | 2025-04-29 | 4번석한조지분가압류 | 농협은행 | 51,646,460원 | 2025카단11192 | 2025.04.29 갑(6) 4번석OO지분가압류 농협은행 51,646,460 2025카단11192 소멸 |
| 3 | 2025-04-29 | 4번석한조지분가압류 | 농협은행 | 51,646,460원 | 2025카단11192 | 2025.04.29 갑(6) 4번석OO지분가압류 농협은행 51,646,460 2025카단11192 소멸 |
| 6 | 2025-04-29 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-04-29 | 가압류 | 농OO | 51,646,460원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 일괄매각. 제시외 수목 포함. 공유자 손덕조는 ‘목록 2. 토지는 구분소유적 공유관계’라고 주장하고, 신청채권자의 승계인은 일반 공유지분이라고 주장함. 실체법적으로 구분소유적 공유관계가 성립하는지
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 진례면 518 | 대지면적 | 686㎡ (207.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 366.77㎡ (110.9평) | 건축면적 | 372.85㎡ (112.8평) | 건폐율 / 용적률 | 54.4% / 53.5% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 1999-10-08 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진례면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 진례면 518 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 2,995만원 | 2억 7,056만원 | 82% | 6.2명 | 2억 7,056만원 |
| 최근 3개월 | 3억 2,995만원 | 2억 6,726만원 | 81% | 5.8명 | 2억 6,726만원 |
| 최근 6개월 | 3억 2,995만원 | 2억 6,396만원 | 80% | 5.4명 | 2억 6,396만원 |
| 최근 12개월 | 3억 2,995만원 | 2억 6,066만원 | 79% | 5.1명 | 2억 6,066만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,358만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,188만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,760만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,006만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,048만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,937만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 57장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12375 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 진례면 산본리 1176 | 2026.05.07 | 3억 1,827만원 | 2억 2,280만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경12375 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 진례면 산본리 1177 | 2026.05.07 | 2억 4,930만원 | 1억 7,452만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경12375 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 진례면 산본리 1178 | 2026.05.07 | 1억 9,777만원 | 1억 3,845만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경12375 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 진례면 산본리 1174 | 2026.05.07 | 1억 7,928만원 | 1억 2,550만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경12375 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 진례면 산본리 1181-1 | 2026.05.07 | 1억 2,600만원 | 8,821만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경12375 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 진례면 산본리 1172 | 2026.05.07 | 2억 4만원 | 1억 4,004만원 | 70% | 매각 |
| 2023타경5416 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 진례면 고모리 1493-4 | 2026.04.09 | 795만원 | 42만원 | 5.3% | 매각 |
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