2025타경875
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 화성시 송산면 469 | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 지상 소재 제시외 건물(나무 골조의 스레트 농가주택)은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 409,460,000원임 |
| 토지면적 | 1,999㎡ (604.7평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 585,280,000원 | 최저가격 | (12%)68,856,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,885,600원 | 청구금액 | 62,843,710원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.24 | (34%)200,750,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.07 | (24%)140,525,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.16 | (17%)98,367,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.17 | (12%)68,856,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 송산면 469 | 대 (생산녹지지역) | 1,999㎡ (604.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 725,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 송산면 469 | 일반철골구조 · (제2종근린생활시설) | - | 토지·건물 일괄평가 | 지상 소재 제시외 건물(나무 골조의 스레트 농가주택)은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 409,460,000원임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,999㎡ (604.7평) 건물: - | 585,280,000원 | |||
본건은 경기도 화성시 송산면 육일리 소재 육일2리마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 주택 및 농경지 등이 소재하는바 제반 입지조건은 무난한 편임. 본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임. 부정형의 토지로서 주택 부지로 이용중이며 주위는 동하향의 완만한 경사지세를 이루고 있음. 부지 남동측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 현황도로에 접함. 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본건 토지 지상에는 후첨 사진과 같이 건물이 소재하나, 귀 요청에 의거 토지만을 정상평가하였음. 없 음. 임대관계는 미상임.
지상 소재 제시외 건물(나무 골조의 스레트 농가주택)은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 409,460,000원임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1989-03-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1989-03-22 확정: 1989-03-22 배당: 1989-03-22 | 보: 1,989만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1989-03-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2003-04-11 확정: 2003-04-11 배당: 2003-04-11 | 보: 2,003만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2003-04-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2003-04-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 3,992만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-01-08 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-06-08 | 근저당권 | 농OO | 72,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-06-08 | 지상권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-11-20 | 가압류 | 송OO | 8,411,440원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-19 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
지상 소재 제시외 건물(나무 골조의 스레트 농가주택)은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 409,460,000원임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 송산면 469 | 대지면적 | 1,999㎡ (604.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 786.86㎡ (238.0평) | 건축면적 | 397.34㎡ (120.2평) | 건폐율 / 용적률 | 19.9% / 39.4% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2018-10-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 송산면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 송산면 469 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 8,528만원 | 4억 7,992만원 | 82% | 6.2명 | 4억 7,992만원 |
| 최근 3개월 | 5억 8,528만원 | 4억 7,407만원 | 81% | 5.8명 | 4억 7,407만원 |
| 최근 6개월 | 5억 8,528만원 | 4억 6,822만원 | 80% | 5.4명 | 4억 6,822만원 |
| 최근 12개월 | 5억 8,528만원 | 4억 6,237만원 | 79% | 5.1명 | 4억 6,237만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,442만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,318만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,461만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,856만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,191만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,683만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경55494 | 토지·임야 | 경기도 화성시 송산면 칠곡리 315 | 2026.09.30 | 3억 4,279만원 | 2억 2,000만원 | 64.2% | 매각 |
| 2025타경54747 | 토지·임야 | 경기도 화성시 서신면 전곡리 403-1 | 2026.09.07 | 8억 4,217만원 | 3억 5,333만원 | 42% | 매각 |
| 2024타경85238 | 토지·임야 | 경기도 화성시 서신면 전곡리 420-10 | 2026.09.07 | 2,705만원 | 454만원 | 16.8% | 매각 |
| 2024타경94652 | 토지·임야 | 경기도 화성시 송산면 중송리 산116-4 | 2026.10.23 | 4억 2,824만원 | 7,750만원 | 18.1% | 매각 |
| 2024타경85238 | 토지·임야 | 경기도 화성시 서신면 전곡리 423 | 2026.09.07 | 3,586만원 | 603만원 | 16.8% | 매각 |
| 2024타경96764 | 토지·임야 | 경기도 화성시 서신면 홍법리 산45-1 | 2026.04.21 | 9,069만원 | 3,200만원 | 35.3% | 매각 |
| 2024타경11480 | 토지·임야 | 경기도 화성시 마도면 금당리 602-5 | 2026.05.20 | 8억 1,782만원 | 3억 188만원 | 36.9% | 매각 |
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