2025타경2219
유찰 6회지분매각2026.11.23 (제3별관 1층 제5호법정)||
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| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136 (성남동) [도로명] 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136 (성남동,니즈몰) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 |
| 토지면적 | 9,454.4㎡ (2860.0평) | 건물면적 | 6.78㎡ (2.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 96,700,000원 | 최저가격 | (8%)7,964,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)796,400원 | 청구금액 | 94,547,694원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.08.10 | (24%)23,218,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.14 | (17%)16,253,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.19 | (12%)11,377,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.23 | (8%)7,964,000원 | 진행 |
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물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136 (성남동) | 대 (일반상업지역) | 9,454.4㎡ (2860.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 13,810,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136 (성남동) (경기도 성남시 중원구 성남대로 1136 (성남동,니즈몰)) | 철골철근콘크리트조 | 6.78㎡ (2.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 9,454.4㎡ (2860.0평) 건물: 6.78㎡ (2.1평) | 96,700,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 7층, 지상 10층 건물 중 지상 7층7009호 및 7층7010호로서, 외벽: 법랑판넬, 강화유리 및 일부 석재붙임 마감 등 창호: 새시창호 등임. 본건은 공부상 판매 및 영업시설(상점)이며, 가격기준일 현재 7층 전체가 폐쇄된 상태임. 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 에스컬레이트시설 등 갖추었음. 인접한 토지와 같은 높이의 정방형의 토지로서 판매 및 영업시설의 건부지로 이용 중임. 본건의 서측으로 노폭 약 50m, 북측으로 노폭 약 7m, 동측으로 노폭 약 8m의
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 수인분당선 구간 '모란역' 동측 인근의 광대로변에 위치 하며, 부근은 각종 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하고 수인 분당선 구간 '모란역'이 소재하여 대중교통사정 양호함. 2005. 09. 02. 사용승인된 철골
[참고사항]
일괄매각
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2005-10-31|배당요구종기일 : 2025.08.11
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 없음 | 7009호 | 전입: - 확정: - 배당: 2025-08-08 | 보: 285만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 285만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2005.10.31. 근저당권|청구/채권금액 : 94,547,694원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2005-10-31 | 소유권이전 | 장OO | 200,510,312원 | 매매 | 2005.10.31 갑(2) 소유권이전 장OO 매매 |
| 1 | 2005-10-31 | 근저당권설정 | 농협은행 | 108,000,000원 | 말소기준등기 | 2005.10.31 을(1) 근저당권설정 농협은행 108,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2005-10-31 | 근저당권설정 | 농협은행 | 108,000,000원 | 말소기준등기 | 2005.10.31 을(1) 근저당권설정 농협은행 108,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2005-10-31 | 근저당권 | 농OO | 108,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2007-06-14 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2007-06-14 | 소유권이전 | 김OO | 50,000,000원 | 매매 거래가액:50,000,000원 | 2007.06.14 갑(3) 소유권이전 김OO 매매 거래가액:50,000,000원 소멸 |
| 2 | 2007-06-14 | 소유권이전 | 김OO | 50,000,000원 | 매매 거래가액:50,000,000원 | 2007.06.14 갑(3) 소유권이전 김OO 매매 거래가액:50,000,000원 소멸 |
| 3 | 2011-04-08 | 전세권설정 | (주)이랜드리테일 | 3,636,657원 | 존속기간: 2010.12.29 ~ 2020.12.28 범위:건물전부 | 2011.04.08 을(2) 전세권설정 (주)이랜드리테일 3,636,657 존속기간: 2010.12.29 ~ 2020.12.28 범위:건물전부 소멸 |
| 3 | 2011-04-08 | 전세권설정 | (주)이랜드리테일 | 3,636,657원 | 존속기간: 2010.12.29 ~ 2020.12.28 범위:건물전부 | 2011.04.08 을(2) 전세권설정 (주)이랜드리테일 3,636,657 존속기간: 2010.12.29 ~ 2020.12.28 범위:건물전부 소멸 |
| 3 | 2011-04-08 | 전세권 | (OOOOOOOO | 3,636,657원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-09 | 임의경매 | 농협은행 | 94,547,694원 | 분할전:농협중앙회 2025타경2219 | 2025.06.09 갑(6) 임의경매 농협은행 청구금액 94,547,694 분할전:농협중앙회 2025타경2219 소멸 |
| 4 | 2025-06-09 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-09 | 임의경매 | 농협은행 | 94,547,694원 | 분할전:농협중앙회 2025타경2219 | 2025.06.09 갑(6) 임의경매 농협은행 청구금액 94,547,694 분할전:농협중앙회 2025타경2219 소멸 |
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주의사항 및 매각조건
일괄매각
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136 (성남동) | 대지면적 | 9,454.4㎡ (2860.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 6.78㎡ (2.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 상가 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성남시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성남시세무서 | 성남시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중원구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136 (성남동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,670만원 | 7,929만원 | 82% | 6.2명 | 7,929만원 |
| 최근 3개월 | 9,670만원 | 7,832만원 | 81% | 5.8명 | 7,832만원 |
| 최근 6개월 | 9,670만원 | 7,736만원 | 80% | 5.4명 | 7,736만원 |
| 최근 12개월 | 9,670만원 | 7,639만원 | 79% | 5.1명 | 7,639만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
7,020만원
최저매각가 대비 +251만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수57.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수54.03점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
796만원
- 예상 대출액
- 398만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,206만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
860만원
- 예상 대출액
- 516만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,153만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
923만원
- 예상 대출액
- 600만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,133만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 34장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 31.75%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경2885 | 근린상가 | 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136 (성남동) | 2026.06.01 | 2,900만원 | 344만원 | 11.9% | 매각 |
| 2024타경1738 | 근린상가 | 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136 (성남동) | 2026.04.27 | 5,940만원 | 712만원 | 12% | 매각 |
| 2025타경52417 | 근린상가 | 경기도 성남시 중원구 성남대로 1132 (성남동) | 2026.08.14 | 7억 9,000만원 | 3억 8,710만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경51734 | 근린상가 | 경기도 성남시 중원구 둔촌대로80번길 3-10 (성남동) | 2026.05.04 | 9억원 | 3억 3,000만원 | 36.7% | 매각 |
| 2024타경64838 | 근린상가 | 경기도 성남시 중원구 둔촌대로80번길 3-10 (성남동) | 2026.04.27 | 6억 8,900만원 | 9,047만원 | 13.1% | 매각 |
| 2025타경52432 | 근린상가 | 경기도 성남시 중원구 광명로 31 (성남동, 휴먼팰리스) | 2026.07.13 | 4억 700만원 | 2억 3,800만원 | 58.5% | 매각 |
| 2025타경3595 | 근린상가 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3287 크란츠빌2 지층비01호 | 2026.09.07 | 5억 7,200만원 | 3억 8,432만원 | 67.2% | 매각 |
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