2024타경5353
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 여수시 종고산길 97-4 (동산동) [도로명] 전라남도 여수시 교동시장1길 9-5 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1.일괄매각 2.제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 99㎡ (29.9평) | 건물면적 | 38.27㎡ (11.6평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 49,455,000원 | 최저가격 | (36%)17,725,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,461,900원 | 청구금액 | 100,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.13 | (70%)34,619,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.24 | (56%)27,695,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.19 | (45%)22,156,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.30 | (36%)17,725,000원 | 진행 |
물건 사진 (47장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 여수시 종고산길 97-4 (동산동) | 대 | 99㎡ (29.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 여수시 종고산길 97-4 (동산동) (전라남도 여수시 교동시장1길 9-5) | 블록구조 · (단독주택) | 38.27㎡ (11.6평) | 일괄평가 (대장연면적 29.82㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1.일괄매각 2.제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 99㎡ (29.9평) 건물: 38.27㎡ (11.6평) | 49,455,000원 | |||
일련번호 1) : 전남 여수시 교동 소재 "여수교" 남동측 인근에 위치하고, 주변은 시장, 상업 용건물, 주상용건물, 단독주택 등이 소재하는 지대임. 일련번호 3) : 전남 여수시 동산동 소재 "여수종고중학교" 동측 인근에 위치하고, 주변은 단 독주택 등이 소재하는 기존주택지대임. 일련번호 1) : 본건까지 차량접근 불가능하나, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호 3) : 본건까지 차량접근 불가능하나, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호 1) : 세장형평지로서 주거용 건물부지로 이용중임. 일련번호 3) : 부정형완경사지로서 주거용 건물부지로 이용중임. 일련번호 1) : 남측으로 노폭 약 2m의 포장도로에 접함. 일련번호 3) : 북측, 북서측 및 동측으로 노폭 1-2m의 포장도로에 접함. 일련번호 1) : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
일괄매각. 제시외 건물 포함 1.일괄매각 2.제시외 건물 포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2012-11-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-05-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-06-20 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-06-20 | (1)근저당권설정 | (OOOOOO | 50,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2019-06-20 | (2)근저당권설정 | (OOOOOO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-18 | 임의경매 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 1.일괄매각 2.제시외 건물 포함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 여수시 종고산길 97-4 (동산동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.82㎡ (9.0평) | 건축면적 | 29.82㎡ (9.0평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1969-02-13 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 종고산길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 여수시 종고산길 97-4 (동산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,945만원 | 4,055만원 | 82% | 6.2명 | 4,055만원 |
| 최근 3개월 | 4,945만원 | 4,005만원 | 81% | 5.8명 | 4,005만원 |
| 최근 6개월 | 4,945만원 | 3,956만원 | 80% | 5.4명 | 3,956만원 |
| 최근 12개월 | 4,945만원 | 3,906만원 | 79% | 5.1명 | 3,906만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 886만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,705만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,148만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,586만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,336만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,542만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 47장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50299 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 군자길 57-47 (군자동) | 2026.08.03 | 3,470만원 | 666만원 | 19.2% | 매각 |
| 2026타경50267 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 관문4길 3 (관문동) | 2026.09.28 | 2억 2,199만원 | 1억 3,090만원 | 59% | 매각 |
| 2025타경51123 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 고소1길 37 (고소동) | 2026.04.27 | 1억 6,530만원 | 6,234만원 | 37.7% | 매각 |
| 2025타경457 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 공화남1길 20-4 (공화동) | 2026.06.08 | 9,960만원 | 4,550만원 | 45.7% | 매각 |
| 2025타경51197 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 덕충6길 25 (덕충동) | 2026.05.04 | 1억 3,232만원 | 5,511만원 | 41.6% | 매각 |
| 2025타경51274 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 교동시장1길 9-15 (교동) | 2026.07.27 | 7,550만원 | 2,050만원 | 27.2% | 매각 |
| 2024타경52519 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 동령현3길 16 (연등동) | 2026.11.16 | 3,100만원 | 712만원 | 23% | 진행중 |
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