2025타경72859
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 양주시 칠봉산로376번길 13-62 (봉양동) [도로명] 경기도 양주시 칠봉산로376번길 13-62 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ), ㄴ) 포함 2. 목록2 건물의 공무상 면적은 94.06㎡이나 현황이 189.3㎡으로 현황대로 감정평가액 산정함 3. 목록2 건물의 일부는 목록1 토지 외에 '봉양동 779번지 및 산124-1번지' 등의 일부에 걸쳐 있어 타인토지 사용에 따른 지료 등이 발생할 수 있으니 별도 확인 요함 4. 타인소유 토지인 '봉양동 759-6번지'의 일부를 현황도로로 이용하여 차량출입을 |
| 토지면적 | 256㎡ (77.4평) | 건물면적 | 94.06㎡ (28.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 189,523,700원 | 최저가격 | (24%)45,505,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)13,266,700원 | 청구금액 | 1,560,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.17 | (100%)189,523,700원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.22 | (70%)132,667,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.26 | (49%)92,867,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.30 | (34%)65,007,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.04 | (24%)45,505,000원 | 진행 |
물건 사진 (8장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 양주시 칠봉산로376번길 13-62 (봉양동) | 대 (제1종일반주거지역) | 256㎡ (77.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 319,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 양주시 칠봉산로376번길 13-62 (봉양동) (경기도 양주시 칠봉산로376번길 13-62) | 일반목구조 · 지상1층 · (단독주택) | 94.06㎡ (28.5평) | 일괄평가 (대장연면적 79.62㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ), ㄴ) 포함 2. 목록2 건물의 공무상 면적은 94.06㎡이나 현황이 189.3㎡으로 현황대로 감정평가액 산정함 3. 목록2 건물의 일부는 목록1 토지 외에 '봉양동 779번지 및 산124-1번지' 등의 일부에 걸쳐 있어 타인토지 사용에 따른 지료 등이 발생할 수 있으니 별도 확인 요함 4. 타인소유 토지인 '봉양동 759-6번지'의 일부를 현황도로로 이용하여 차량출입을 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 256㎡ (77.4평) 건물: 94.06㎡ (28.5평) | 189,523,700원 | |||
목조 시멘트기와지붕 단층 건으로서 외벽 : 치장벽돌조 쌓기 마감 창호 : 샷시창
본건 부동산은 경기도 양주시 봉양동 소재 <봉양1통마을회관> 북동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 창고 및 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 수단이용은 대체로 보통시됨. 부정형의 평탄한 주거용건부지임. 1) 기호 1 : 조사시점 현재는 별첨 사진용지와 같이 본건 서측에 위치한 타인소유 토지인 '봉양동 759-6 번지'의 일부를 현황도로로 이용하여 차량출입을 하고 있는 상태임. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(봉양지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 별첨 사진용지 참조 - 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -
일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ), ㄴ) 포함 2. 목록2 건물의 공무상 면적은 94.06㎡이나 현황이 189.3㎡으로 현황대로 감정평가액 산정함 3. 목록2 건물의 일부는 목록1 토지 외에 '봉양동 779번지 및 산124-1번지' 등의 일부에 걸쳐 있어 타인토지 사용에 따른 지료 등이 발생할 수 있으니 별도 확인 요함 4. 타인소유 토지인 '봉양동 759-6번지'의 일부를 현황도로로 이용하여 차량출입을
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 토지 전부및 건물94.06㎡중 49.5㎡동쪽방향 | 전입: 2016-10-26 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2011-11-07 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,560,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ), ㄴ) 포함 2. 목록2 건물의 공무상 면적은 94.06㎡이나 현황이 189.3㎡으로 현황대로 감정평가액 산정함 3. 목록2 건물의 일부는 목록1 토지 외에 '봉양동 779번지 및 산124-1번지' 등의 일부에 걸쳐 있어 타인토지 사용에 따른 지료 등이 발생할 수 있으니 별도 확인 요함 4. 타인소유 토지인 '봉양동 759-6번지'의 일부를 현황도로로 이용하여 차량출입을
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 양주시 칠봉산로376번길 13-62 (봉양동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 79.62㎡ (24.1평) | 건축면적 | 79.62㎡ (24.1평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 일반목구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | 1882 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양주시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양주시세무서 | 양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 칠봉산로376번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 양주시 칠봉산로376번길 13-62 (봉양동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 8,952만원 | 1억 5,540만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,540만원 |
| 최근 3개월 | 1억 8,952만원 | 1억 5,351만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,351만원 |
| 최근 6개월 | 1억 8,952만원 | 1억 5,161만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,161만원 |
| 최근 12개월 | 1억 8,952만원 | 1억 4,972만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,972만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,275만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,125만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,948만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,819만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,431만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,705만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 7장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.