2025타경33679
유찰 4회2026.11.03 (입찰법정)||
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| 소재지 | 전남광주통합특별시 남구 봉선로37번길 22-1 (봉선동, 태은스위트빌) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다가구주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 지상권자의 지상권말소승낙서 2025. 10. 28.자로 제출됨 |
| 토지면적 | 192㎡ (58.1평) | 건물면적 | 349.92㎡ (105.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 698,272,800원 | 최저가격 | (36%)250,262,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)48,879,100원 | 청구금액 | 272,970,445원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.19 | (100%)698,272,800원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.02 | (70%)488,791,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.11 | (56%)391,033,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.22 | (45%)312,827,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.03 | (36%)250,262,000원 | 진행 |
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물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 남구 봉선로37번길 22-1 (봉선동, 태은스위트빌) | 대 | 192㎡ (58.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 남구 봉선로37번길 22-1 (봉선동, 태은스위트빌) | 다가구주택 | 349.92㎡ (105.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 지상권자의 지상권말소승낙서 2025. 10. 28.자로 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 192㎡ (58.1평) 건물: 349.92㎡ (105.9평) | 698,272,800원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
기호1) 전라남도 화순군 능주면 관영리 소재 '능주농협하나로마트' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 경지정리된 농경지대이고, 남서측 일대는 기존마을과 판매시설, 학교 등으로 형성된 면소재지내 주택 및 상가지대임. 기호2) 광주광역시 남구 봉선동 소재 '라인하이츠아파트' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다가구주택, 종교시설, 공동주택 등으로 형성된 주택지대이며, 인근에 판매시설, 일반음식점 등 각종 근린생활시설이 자리하고 있어 주거환경 등 제반입지조건 무난시됨. 기호1) 본건까지 차량접근 가능하며, 남측 인근으로 간선도로가 통과하고 있어 일반적인 교통상황은 보통시됨. 기호2) 본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 편리한 편임. 기호1) 세장형의 토지로서, 농경지(답)로 이용중임. 기호2) 사다리형 토지로서, 다가구주택부지로 이용중임. 기호1) 서측으로 노폭 약 2-3미터 포장도로에 접함. 기호2) 북측으로 노폭 약 8미터 내외
[참고사항]
농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 지상권자의 지상권말소승낙서 2025. 10. 28.자로 제출됨
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-04-19|배당요구종기일 : 2025.11.17
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2017-03-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 있음 | 202호 | 전입: 2017-03-07 확정: - 배당: 2025-10-23 | 보: 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 구OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2018-01-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 구OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2018-01-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2020-09-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2020-09-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2021-08-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2021-08-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| GOOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-05-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| GUNASEKARA ARACHCHIGE LAKSHITHA UDAYA 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-05-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| HEWA GAMAGE VIDURANGA SANDARUWAN 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-06-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| HOOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| PHANDI GAMAGE CHINTHAKA NIROSHAN 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-06-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| POOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ROOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| UOOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| UDUWELLA DURAGE SANKA MADUSHAN KUMARA 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-06-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| RATHNAYAKA MUDIYANSELA CHANDIKA SURESH 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-06-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| HETTI ARACHCHI KANKANAMGE CHINTHAKA 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-07-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| HOOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ELVITIGALAGE NIPUN DINUSHKA 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| EOOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (22건) | - | 보: 2,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.04.19.근저당권|청구/채권금액 : 272,970,445원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-19 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 272,970,445원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 지상권자의 지상권말소승낙서 2025. 10. 28.자로 제출됨
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 남구 봉선로37번길 22-1 (봉선동, 태은스위트빌) | 대지면적 | 192㎡ (58.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 349.92㎡ (105.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 182.3% |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 봉선로37번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 남구 봉선로37번길 22-1 (봉선동, 태은스위트빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 9,827만원 | 5억 7,258만원 | 82% | 6.2명 | 5억 7,258만원 |
| 최근 3개월 | 6억 9,827만원 | 5억 6,560만원 | 81% | 5.8명 | 5억 6,560만원 |
| 최근 6개월 | 6억 9,827만원 | 5억 5,861만원 | 80% | 5.4명 | 5억 5,861만원 |
| 최근 12개월 | 6억 9,827만원 | 5억 5,163만원 | 79% | 5.1명 | 5억 5,163만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5억 3,391만원
최저매각가 대비 +4,512만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수15.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수68.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.765점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 22건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2억 5,026만원
- 예상 대출액
- 1억 2,513만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,588만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 7,028만원
- 예상 대출액
- 1억 6,216만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,908만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2억 9,030만원
- 예상 대출액
- 1억 8,869만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,279만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 22건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 22건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 62.34%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경33785 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 봉선2로 14 (봉선동) | 2026.08.18 | 17억 4,114만원 | 10억 590만원 | 57.8% | 매각 |
| 2024타경3600 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 대남대로223번길 26-5 (주월동) | 2026.08.18 | 3억 484만원 | 1억 7,100만원 | 56.1% | 매각 |
| 2024타경3600 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 대남대로223번길 38-17 (주월동) | 2026.09.29 | 2억 3,329만원 | 1억 2,119만원 | 51.9% | 매각 |
| 2024타경3600 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 회재로1230번길 11 (주월동) | 2026.09.29 | 2억 2,601만원 | 1억 1,568만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경33026 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 광복마을3길 12-1 (진월동) | 2026.05.28 | 4억 4,361만원 | 2억 2,899만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경4266 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 중앙로50번안길 17-4 (백운동) | 2026.05.12 | 8,698만원 | 4,901만원 | 56.3% | 매각 |
| 2025타경31787 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 봉주6길 1 (주월동) | 2026.07.07 | 9,088만원 | 4,335만원 | 47.7% | 매각 |
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