2024타경122237
유찰 8회지분매각| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동, 로젠하임) [도로명] 서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동,로젠하임) | 경매구분 | 매각물건 토지및건물 지분 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용) 구조변경에 대한 관할관청의 허가여부 및 위반견축물 해당 여부는 별도 확인을 요함(현황 별도 출입구가 있는 독립된 2세대(907A호, 907B호)로 구분되어 있음) |
| 토지면적 | 704㎡ (213.0평) | 건물면적 | 29.74㎡ (9.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 184,000,000원 | 최저가격 | (41%)75,366,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,536,600원 | 청구금액 | 9,605,391원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.07.14 | (80%)147,200,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.19 | (64%)117,760,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.29 | (51%)94,208,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.27 | (41%)75,366,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동, 로젠하임) | 대 (제3종일반주거지역) | 704㎡ (213.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,131,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동, 로젠하임) (서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동,로젠하임)) | 철근콘크리트구조 | 29.74㎡ (9.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용) 구조변경에 대한 관할관청의 허가여부 및 위반견축물 해당 여부는 별도 확인을 요함(현황 별도 출입구가 있는 독립된 2세대(907A호, 907B호)로 구분되어 있음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 704㎡ (213.0평) 건물: 29.74㎡ (9.0평) | 184,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 구분건물 내 9층 907호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)임. 위생 및 급배수설비, 승강기, 냉난방설비, 기계식주차타워 등이 되어있음. 3필지 일단의 사다리형의 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임. 동측으로 노폭 약 6m내외, 남측으로 노폭 약 35m 내외의 도로와 접하여 건물로의 차량접근이 가능함. 상봉동 116-17. 상봉동 116-18, 상봉동 116-39 공히, 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(관할교육청에확인요 망)<교육환경 보호
본건은 서울특별시 중랑구 소재 "상봉역(경의중앙선, 7호선)" 서측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 주거및상업시설, 공공시설 등이 소재함. 인근에 버스정류장이 소재하며, 상봉역(경의중앙선, 7호선)이 소재함.
지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용) 구조변경에 대한 관할관청의 허가여부 및 위반견축물 해당 여부는 별도 확인을 요함(현황 별도 출입구가 있는 독립된 2세대(907A호, 907B호)로 구분되어 있음)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 기타 / 907호 | 전입: 2022-03-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 일부(907A호방 2칸중1칸) | 전입: 2022-03-31 확정: 2022-03-31 배당: 2025-01-15 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 있음 | 907호 | 전입: 2023-11-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 기타 / 907호 | 전입: 2023-11-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 1억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-07-01 | 소유권 | 케OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-07-01 | 소유권 | 손OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-03-29 | 가압류 | 근OO | 66,155,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-12-02 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-09 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용) 구조변경에 대한 관할관청의 허가여부 및 위반견축물 해당 여부는 별도 확인을 요함(현황 별도 출입구가 있는 독립된 2세대(907A호, 907B호)로 구분되어 있음)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동, 로젠하임) | 대지면적 | 704㎡ (213.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.74㎡ (9.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.2% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중랑구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중랑구세무서 | 중랑구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 망우로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동, 로젠하임) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 8,400만원 | 1억 5,088만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,088만원 |
| 최근 3개월 | 1억 8,400만원 | 1억 4,904만원 | 81% | 5.8명 | 1억 4,904만원 |
| 최근 6개월 | 1억 8,400만원 | 1억 4,720만원 | 80% | 5.4명 | 1억 4,720만원 |
| 최근 12개월 | 1억 8,400만원 | 1억 4,536만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,536만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,768만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,651만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,883만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,145만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,682만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,956만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경114151 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 중랑천로29길 47 (중화동) | 2026.07.07 | 2억 7,210만원 | 1억 3,968만원 | 51.3% | 매각 |
| 2024타경3831 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 (망우동) | 2026.10.27 | 5억 1,500만원 | 3억 6,830만원 | 71.5% | 매각 |
| 2025타경12121 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 상봉로28길 71 (망우동) | 2026.06.16 | 11억 5,795만원 | 8억 2,214만원 | 71% | 매각 |
| 2025타경12793 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 중랑역로 168-16 (묵동) | 2026.09.01 | 8억 4,650만원 | 5억 1,278만원 | 60.6% | 변경 |
| 2025타경12556 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 용마산로100길 39-29 (망우동) | 2026.11.24 | 8억 5,076만원 | 4억 5,100만원 | 53% | 진행중 |
| 2025타경11787 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 공릉로2가길 6-8 (묵동) | 2026.06.09 | 15억 802만원 | 12억 7,777만원 | 84.7% | 매각 |
| 2024타경119668 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 용마산로52길 3 (면목동) | 2026.07.14 | 11억 8,499만원 | 10억 2,010만원 | 86.1% | 매각 |
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