2025타경30904
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 사천시 구실2길 65-7 (이홀동) [도로명] [토지 대 694.0㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅂ') 매각 포함. 제시외 건물 (감정서상 'ㅅ~ㅌ') 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외 감안한 금액임(법정지상권 성립여지 불분명). -정확한 지적 관련 사항은 경계측량 요함. -지상의 구축물인 공부상 포함되지 않는 계단 등은 건물에 포함하여 평가함. -기호1 지상의 물탱크, 컨테이너, 아궁이, 소각장과 기호3 지상의 물탱크는 구조 및 철거의 용이성을 고려하여 평가제외함. -기호2 건물 주택 |
| 토지면적 | 694㎡ (209.9평) | 건물면적 | 36.36㎡ (11.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 457,095,775원 | 최저가격 | (17%)76,824,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,682,400원 | 청구금액 | 111,922,107원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (49%)223,977,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (34%)156,784,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.21 | (24%)109,749,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.02 | (17%)76,824,000원 | 진행 |
물건 사진 (108장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 사천시 구실2길 65-7 (이홀동) | 대 (자연녹지지역) | 694㎡ (209.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 100,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 사천시 구실2길 65-7 (이홀동) ([토지 대 694.0㎡]) | 블록구조 · (축사) | 36.36㎡ (11.0평) | 일괄평가 (대장연면적 102.72㎡) | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅂ') 매각 포함. 제시외 건물 (감정서상 'ㅅ~ㅌ') 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외 감안한 금액임(법정지상권 성립여지 불분명). -정확한 지적 관련 사항은 경계측량 요함. -지상의 구축물인 공부상 포함되지 않는 계단 등은 건물에 포함하여 평가함. -기호1 지상의 물탱크, 컨테이너, 아궁이, 소각장과 기호3 지상의 물탱크는 구조 및 철거의 용이성을 고려하여 평가제외함. -기호2 건물 주택 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 694㎡ (209.9평) 건물: 36.36㎡ (11.0평) | 457,095,775원 | |||
목조(블럭보강) 스레트지붕 단층 외벽 치장벽돌, 몰탈 페인팅 등 마감 창호 새시창호 기호 2)- 공부상 축사(현황 창고) 블록
대상물건은 경상남도 사천시 이홀동 구실마을회관 북측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택 농경지 등으로 형성되어 있음. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임. 공히 부정형 평지로서 현황 대지임. 공히 남동측으로 노폭 약3m내외의 현황 도로에 접함. 기호1) - 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 자연취락지구(2011-08-04)(이곡), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호3) - 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 자연취락지구(2011-08-04)(이곡), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2019-12-12)(궁지천_소하천구역)<소하천정비법> - - - 기호 2)- 주택
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅂ') 매각 포함. 제시외 건물 (감정서상 'ㅅ~ㅌ') 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외 감안한 금액임(법정지상권 성립여지 불분명). -정확한 지적 관련 사항은 경계측량 요함. -지상의 구축물인 공부상 포함되지 않는 계단 등은 건물에 포함하여 평가함. -기호1 지상의 물탱크, 컨테이너, 아궁이, 소각장과 기호3 지상의 물탱크는 구조 및 철거의 용이성을 고려하여 평가제외함. -기호2 건물 주택
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2005-11-18 | 소유권 | 여OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-12-04 | 근저당권 | 한OO | 144,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-31 | 압류 | 사OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-02 | 임의경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅂ') 매각 포함. 제시외 건물 (감정서상 'ㅅ~ㅌ') 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외 감안한 금액임(법정지상권 성립여지 불분명). -정확한 지적 관련 사항은 경계측량 요함. -지상의 구축물인 공부상 포함되지 않는 계단 등은 건물에 포함하여 평가함. -기호1 지상의 물탱크, 컨테이너, 아궁이, 소각장과 기호3 지상의 물탱크는 구조 및 철거의 용이성을 고려하여 평가제외함. -기호2 건물 주택
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 사천시 구실2길 65-7 (이홀동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 102.72㎡ (31.1평) | 건축면적 | 102.72㎡ (31.1평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 축사 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1959 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사천시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사천시세무서 | 사천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구실2길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 사천시 구실2길 65-7 (이홀동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 5,709만원 | 3억 7,481만원 | 82% | 6.2명 | 3억 7,481만원 |
| 최근 3개월 | 4억 5,709만원 | 3억 7,024만원 | 81% | 5.8명 | 3억 7,024만원 |
| 최근 6개월 | 4억 5,709만원 | 3억 6,567만원 | 80% | 5.4명 | 3억 6,567만원 |
| 최근 12개월 | 4억 5,709만원 | 3억 6,110만원 | 79% | 5.1명 | 3억 6,110만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,841만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,725만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,978만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,210만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,792만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,017만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 216장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21305 | 단독·다가구 | 경상남도 고성군 하이면 하이로 591 | 2026.09.07 | 12억 7,456만원 | 5억 100만원 | 39.3% | 매각 |
| 2024타경6082 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 향촌4길 61-8 (향촌동) | 2026.07.20 | 9억 6,497만원 | 4억 7,611만원 | 49.3% | 매각 |
| 2025타경21758 | 단독·다가구 | 경상남도 고성군 하이면 삼상로 918 | 2026.09.07 | 2억 5,646만원 | 6,709만원 | 26.2% | 매각 |
| 2025타경258 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 삼천포대교로 500 (동림동) | 2026.07.20 | 9억 7,742만원 | 5억 311만원 | 51.5% | 매각 |
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