2024타경2032
유찰 7회제시외건물포함| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 마수리길 41 [도로명] 충청북도 충주시 마수리길 41 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 축사(농가시설) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각 -목록 1 지상의 제시외 건물 철골조 판넬지붕 단층 기계실 등 각 45㎡, 9㎡, 4㎡ (감정평가서상 ㉠,㉡,㉢), 철골조 판넬지붕 단층 작업장 등 117㎡ (감정평가서상 ㉣), 파이프조 판넬지붕 단층 비가림막등 364㎡ (감정평가서상 ㉤), 철골조 판넬지붕 단층 비가림막 각 574㎡, 574㎡, 231㎡ (감정평가서상 ㉥,㉦,㉧), 파이프조 판넬지붕 단층 90㎡ (감정평가서상 ㉨) 매각 제외 (재현황보고서에 따르면 목적물 ㉥은 철거 |
| 토지면적 | 1,635.8㎡ (494.8평) | 건물면적 | 300㎡ (90.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 3,132,020,120원 | 최저가격 | (54%)1,687,398,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)168,739,800원 | 청구금액 | 1,321,010,639원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.04.20 | (51%)1,603,594,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.06.01 | (51%)1,603,594,000원 | 변경 |
| 9회 | 2026.07.06 | (51%)1,603,594,000원 | 변경 |
| 10회 | 2026.11.30 | (54%)1,687,398,000원 | 진행 |
물건 사진 (54장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 충주시 신니면 마수리길 41 | 답 (농림지역) | 1,635.8㎡ (494.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 26,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 충주시 신니면 마수리길 41 (충청북도 충주시 마수리길 41) | 일반철골구조 | 300㎡ (90.8평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각 -목록 1 지상의 제시외 건물 철골조 판넬지붕 단층 기계실 등 각 45㎡, 9㎡, 4㎡ (감정평가서상 ㉠,㉡,㉢), 철골조 판넬지붕 단층 작업장 등 117㎡ (감정평가서상 ㉣), 파이프조 판넬지붕 단층 비가림막등 364㎡ (감정평가서상 ㉤), 철골조 판넬지붕 단층 비가림막 각 574㎡, 574㎡, 231㎡ (감정평가서상 ㉥,㉦,㉧), 파이프조 판넬지붕 단층 90㎡ (감정평가서상 ㉨) 매각 제외 (재현황보고서에 따르면 목적물 ㉥은 철거 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,635.8㎡ (494.8평) 건물: 300㎡ (90.8평) | 3,132,020,120원 | |||
본건은 충청북도 충주시 신니면 마수리 소재 "거석마을" 북측 인근에 소재하며, 주위는 농경지 및 주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시됨. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 다소 보통시됨. 본건(1),(2),(3): 3필지 일단지의 대체로 정방형의 토지로, 동,식물 관련시설 부지 등으로 이용중임. 별첨 "지적 개황도" 참조 본건(1),(2),(3): 본건 북서측 인근 지적상 도로부지상 노폭 7미터 내외의 포장도로와 연계된 본건 인접 지적상 구거부지상 노폭 10미터 내외의 포장로로 진출입하며, 본건 남동측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로와 접함. 출처 : 토지이용계획확인서. 본건(1): 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2013-01-28)<농지법>. 본건(2): 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)
-일괄매각 -목록 1 지상의 제시외 건물 철골조 판넬지붕 단층 기계실 등 각 45㎡, 9㎡, 4㎡ (감정평가서상 ㉠,㉡,㉢), 철골조 판넬지붕 단층 작업장 등 117㎡ (감정평가서상 ㉣), 파이프조 판넬지붕 단층 비가림막등 364㎡ (감정평가서상 ㉤), 철골조 판넬지붕 단층 비가림막 각 574㎡, 574㎡, 231㎡ (감정평가서상 ㉥,㉦,㉧), 파이프조 판넬지붕 단층 90㎡ (감정평가서상 ㉨) 매각 제외 (재현황보고서에 따르면 목적물 ㉥은 철거
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 기타 / 목적물 19번 | 전입: 2023-03-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 목적물19번 | 전입: 2023-03-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 염마루농원주식회사 농업회사법인 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-03-25 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 5,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 염OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-03-25 확정: - 배당: - | 보: 1원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 1억원 월: 5,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-04-23 | 소유권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-06-17 | 근저당권 | 농OO | 1,548,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-12-21 | 가압류 | 신OO | 198,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-02-23 | 가압류 | 농OO | 172,764,055원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-02-23 | 가압류 | 농OO | 19,196,006원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-04-26 | 가압류 | 중OO | 108,947,427원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-05-16 | 가압류 | (OOOOOOO | 26,481,267원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-07-03 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -목록 1 지상의 제시외 건물 철골조 판넬지붕 단층 기계실 등 각 45㎡, 9㎡, 4㎡ (감정평가서상 ㉠,㉡,㉢), 철골조 판넬지붕 단층 작업장 등 117㎡ (감정평가서상 ㉣), 파이프조 판넬지붕 단층 비가림막등 364㎡ (감정평가서상 ㉤), 철골조 판넬지붕 단층 비가림막 각 574㎡, 574㎡, 231㎡ (감정평가서상 ㉥,㉦,㉧), 파이프조 판넬지붕 단층 90㎡ (감정평가서상 ㉨) 매각 제외 (재현황보고서에 따르면 목적물 ㉥은 철거
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 충주시 신니면 마수리길 41 | 대지면적 | 1,635.8㎡ (494.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 300㎡ (90.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 18.3% |
| 주용도 | 축사(농가시설) | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 충주시 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 충주시세무서 | 충주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신니면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 충주시 신니면 마수리길 41 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 31억 3,202만원 | 25억 6,825만원 | 82% | 6.2명 | 25억 6,825만원 |
| 최근 3개월 | 31억 3,202만원 | 25억 3,693만원 | 81% | 5.8명 | 25억 3,693만원 |
| 최근 6개월 | 31억 3,202만원 | 25억 561만원 | 80% | 5.4명 | 25억 561만원 |
| 최근 12개월 | 31억 3,202만원 | 24억 7,429만원 | 79% | 5.1명 | 24억 7,429만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 46.1%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8억 4,369만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 7,026만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 10억 9,343만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 5,700만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 12억 7,229만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 1,461만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 55장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 46.1% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 46.1%입니다.
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