2025타경50552
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 완도군 노화읍 노화로 886-1 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 2. 목록 6,7,8,9,10 특별매각조건(농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환) 및 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(25.8.25. 노화읍 사실조회 참고) 3. 제시외 가설건축물 및 공작물(1-1~1-4) 및 지상 소재 수목 매각 포함 4. 목록 3,6,8,13 토지에 소재하는 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 |
| 토지면적 | 76㎡ (23.0평) | 건물면적 | 136.15㎡ (41.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 42,342,400원 | 최저가격 | (39%)16,598,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,371,200원 | 청구금액 | 360,985,698원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.13 | (100%)42,342,400원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.01 | (70%)29,640,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.13 | (56%)23,712,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.09.28 | (56%)23,712,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.09 | (39%)16,598,000원 | 진행 |
물건 사진 (27장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 완도군 노화읍 노화로 886-1 | 대 | 76㎡ (23.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 완도군 노화읍 노화로 886-1 | 벽돌구조 · (제1종근린생활시설) | 136.15㎡ (41.2평) | 일괄평가 (대장연면적 130.35㎡) | 1. 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 2. 목록 6,7,8,9,10 특별매각조건(농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환) 및 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(25.8.25. 노화읍 사실조회 참고) 3. 제시외 가설건축물 및 공작물(1-1~1-4) 및 지상 소재 수목 매각 포함 4. 목록 3,6,8,13 토지에 소재하는 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 76㎡ (23.0평) 건물: 136.15㎡ (41.2평) | 42,342,400원 | |||
본건은 전라남도 완도군 노화읍 [기호(1~13): 고막리 소재 '뒷북고마을' 동측 인근], [기호(14,15): 이포리 소재 '노화수협' 서측 인근]에 위치하며, 주위환경은 [기호(1~13): 해안 공장지대], [기호(14): 후면 상가지대]임. 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 도서지역에 소재하여 제반 교통상황은 불편함. 기호(1~6,8~10): 일괄하여 양어장부지 및 부속토지로 이용중임. 기호(7): 전으로 이용중임. 기호(11,13): 자연림으로 이용중임. 기호(12): 토지임야로 이용중임. 기호(14): 상업용건부지로 이용중임. 기호(1~6,8~10): 일괄하여 남서측 및 북서측으로 현황도로 세로(가)에 접함. 기호(7): 북측으로 현황도로 세로(불)에 접함. 기호(11,13): 지적도상 맹지임. 기호(12): 북서측으로 현황도로 세로(불)에 접함. 기호(14): 북측과 남측으로 세로(불)에 접함. 기호(1,2,4,5,6,8,9,10): 계획관리지역, 가축
1. 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 2. 목록 6,7,8,9,10 특별매각조건(농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환) 및 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(25.8.25. 노화읍 사실조회 참고) 3. 제시외 가설건축물 및 공작물(1-1~1-4) 및 지상 소재 수목 매각 포함 4. 목록 3,6,8,13 토지에 소재하는 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2002-02-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2015-11-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2009-10-29 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-04-12 | 가압류 | 한OO | 46,211,350원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-03-11 | 가압류 | 해OO | 346,530,498원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-17 | 압류 | 완OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-07-24 | 강제경매 | 해OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 2. 목록 6,7,8,9,10 특별매각조건(농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환) 및 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(25.8.25. 노화읍 사실조회 참고) 3. 제시외 가설건축물 및 공작물(1-1~1-4) 및 지상 소재 수목 매각 포함 4. 목록 3,6,8,13 토지에 소재하는 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 완도군 노화읍 노화로 886-1 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 130.35㎡ (39.4평) | 건축면적 | 68.64㎡ (20.8평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1979-07-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 완도군 관할 등기소 (해남지원) | 해남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 완도군세무서 | 완도군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 노화읍 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 완도군 노화읍 노화로 886-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,234만원 | 3,472만원 | 82% | 6.2명 | 3,472만원 |
| 최근 3개월 | 4,234만원 | 3,429만원 | 81% | 5.8명 | 3,429만원 |
| 최근 6개월 | 4,234만원 | 3,387만원 | 80% | 5.4명 | 3,387만원 |
| 최근 12개월 | 4,234만원 | 3,345만원 | 79% | 5.1명 | 3,345만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 60.8%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 829만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,648만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,075만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,536만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,251만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,495만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 27장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 60.8% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 60.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경80256 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 담양군 담양읍 객사3길 5-6 | 2026.12.04 | 1억 2,100만원 | 1,823만원 | 15.1% | 진행중 |
| 2024타경62790 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 돌산읍 강남해안로 81 | 2026.11.16 | 2억 3,500만원 | 6,830만원 | 29.1% | 매각 |
| 2024타경84579 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 나주시 우정로 106 (빛가람동) | 2026.10.29 | 2억 2,400만원 | 4,547만원 | 20.3% | 진행중 |
| 2024타경83415 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 나주시 빛가람로 747 (빛가람동) | 2026.10.29 | 4억 3,000만원 | 7,460만원 | 17.3% | 진행중 |
| 2025타경293 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 목포시 당가두로 20 (옥암동) | 2026.10.26 | 1억 8,700만원 | 6,705만원 | 35.9% | 진행중 |
| 2023타경79679 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 나주시 석전2길 12-4 (빛가람동) | 2026.10.20 | 6,600만원 | 3,337만원 | 50.6% | 유찰 |
| 2025타경33476 | 근린상가 | 전라남도 나주시 중앙동 3-1 1층107호 | 2026.10.20 | 10억 1,000만원 | 4억 6,524만원 | 46.1% | 매각 |