2024타경31276
유찰 9회지분매각2026.10.26 (제3호 법정)||
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| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21 [도로명] 충청북도 음성군 산학로 21 (골든플러스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,249.3㎡ (377.9평) | 건물면적 | 141㎡ (42.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 501,000,000원 | 최저가격 | (17%)84,054,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,405,400원 | 청구금액 | 1,533,507,578원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 12회 | 2026.09.14 | (27%)134,218,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.10.26 | (17%)84,054,000원 | 진행 |
| 13회 | 2026.10.26 | (19%)92,946,000원 | 진행 |
| 13회 | 2026.10.26 | (21%)107,374,000원 | 진행 |
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물건 사진 (23장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21 | 대 (일반상업지역) | 1,249.3㎡ (377.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,688,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21 (충청북도 음성군 산학로 21 (골든플러스)) | 철근콘크리트구조 | 141㎡ (42.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,249.3㎡ (377.9평) 건물: 141㎡ (42.7평) | 501,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 6개호로서, 외 벽 : 타일 마감 등임. 내 벽 : 페인팅 및 타일, 몰탈 위 노출 마감 등임. 바 닥 : 타일 및 몰탈 위 노출 마감 등임. 창 호 : 새시 창호 임. 근린생활시설로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, EV설비 등이 구비되어 있음. 사다리형 평지로서, 상업용으로 이용중임. 북동측으로 왕복 6-7차선, 남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(2
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시공용터미널" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2018-05-28|배당요구종기일 : 2024.07.23
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스마트코리아 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2020-05-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 5층504의1호 | 전입: 2020-05-07 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 다온호텔 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2020-11-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 목적물4번전부 | 전입: 2020-11-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 목적물 3번 전부 | 전입: 2023-11-30 확정: 2023-12-04 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 202호전부 | 전입: 2023-12-04 확정: 2023-12-04 배당: 2024-06-05 | 보: 1,000원 월: 170원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 3,000만원 월: 2,300,170원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 건물:2018.5.28. 근저당권 대지:2016.5.3. 근저당권|청구/채권금액 : 1,533,507,578원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-04-17 | 소유권 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-04-17 | 소유권 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-05-28 | 근저당권 | 농OO | 2,040,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2018-05-28 | 근저당권 | 농OO | 2,040,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2018-11-19 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2018-11-19 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2019-03-19 | 압류 | 음OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2019-05-27 | 근저당권 | 신OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2019-06-25 | 근저당권 | 서OO | 700,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2019-08-02 | 압류 | 음OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2019-08-02 | 압류 | 음OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2019-12-13 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2020-06-02 | 가압류 | 최OO | 56,463,750원 | 소멸 | - |
| 7 | 2020-08-31 | 가압류 | 최OO | 21,026,250원 | 소멸 | - |
| 6 | 2020-11-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2022-02-28 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2022-02-28 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2022-02-28 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2022-05-10 | 가압류 | 최OO | 178,187,625원 | 소멸 | - |
| 8 | 2022-05-10 | 가압류 | 최OO | 178,187,625원 | 소멸 | - |
| 7 | 2023-03-09 | 가압류 | 김OO | 51,137,939원 | 소멸 | - |
| 9 | 2023-03-09 | 가압류 | 김OO | 51,137,939원 | 소멸 | - |
| 10 | 2024-03-19 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-03-19 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21 | 대지면적 | 1,249.3㎡ (377.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 141㎡ (42.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.3% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 음성군 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 음성군세무서 | 음성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 맹동면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 100만원 | 4억 1,082만원 | 82% | 6.2명 | 4억 1,082만원 |
| 최근 3개월 | 5억 100만원 | 4억 581만원 | 81% | 5.8명 | 4억 581만원 |
| 최근 6개월 | 5억 100만원 | 4억 80만원 | 80% | 5.4명 | 4억 80만원 |
| 최근 12개월 | 5억 100만원 | 3억 9,579만원 | 79% | 5.1명 | 3억 9,579만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3억 3,253만원
최저매각가 대비 +1,189만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수60.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수53.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수50.926점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 24건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
8,405만원
- 예상 대출액
- 4,202만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,095만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
9,077만원
- 예상 대출액
- 5,446만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,530만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
9,750만원
- 예상 대출액
- 6,337만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,319만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 24건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 38건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 161장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 24건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 32.15%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경31276 | 근린상가 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21 | 2026.09.14 | 4억 2,000만원 | 9,020만원 | 21.5% | 매각 |
| 2024타경31276 | 근린상가 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21 | 2026.07.06 | 3억 9,400만원 | 1억 3,377만원 | 34% | 매각 |
| 2024타경33432 | 근린상가 | 충청북도 음성군 맹동면 1474 스카이타워 | 2026.10.19 | 2억 6,360만원 | 1억 4,760만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경1739 | 근린상가 | 충청북도 음성군 맹동면 장성로 41 | 2026.09.28 | 3억 2,500만원 | 1억 1,010만원 | 33.9% | 매각 |
| 2025타경30372 | 근린상가 | 충청북도 음성군 맹동면 사예2길 10 | 2026.10.12 | 4억 4,900만원 | 8,310만원 | 18.5% | 매각 |
| 2025타경30372 | 근린상가 | 충청북도 음성군 맹동면 사예2길 10 | 2026.07.20 | 4억 2,700만원 | 1억 2,110만원 | 28.4% | 매각 |
| 2025타경30372 | 근린상가 | 충청북도 음성군 맹동면 사예2길 10 | 2026.06.15 | 1억 6,200만원 | 5,328만원 | 32.9% | 매각 |
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