2025타경1999
유찰 2회| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 산92 [도로명] [토지 임야 23405㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -지적도상 맹지 -지상 및 경계상 분묘 4기 목측되며 이로 인해 분묘기지권 성립여지 있음(이로인해 소유권이 제한되는 경우 토지 평가액은 297,243,500원) |
| 토지면적 | 23,405㎡ (7080.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 304,265,000원 | 최저가격 | (41%)124,627,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)12,462,700원 | 청구금액 | 305,200,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.10 | (80%)243,412,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.14 | (64%)194,730,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.26 | (51%)155,784,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.30 | (41%)124,627,000원 | 진행 |
물건 사진 (22장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 충주시 주덕읍 산92 | 대 | 23,405㎡ (7080.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 충주시 주덕읍 산92 ([토지 임야 23405㎡]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | -지적도상 맹지 -지상 및 경계상 분묘 4기 목측되며 이로 인해 분묘기지권 성립여지 있음(이로인해 소유권이 제한되는 경우 토지 평가액은 297,243,500원) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 23,405㎡ (7080.0평) 건물: - | 304,265,000원 | |||
본건은 충청북도 충주시 주덕읍 삼청리 '삼방마을' 북동측 근거리에 소재하며 주위는 단독주택, 축사, 공장 및 임야 등이 혼재합니다. 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재합니다. 부정형의 급경사지로 자연림 상태입니다. 지적도상 맹지입니다. 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>입니다. ''감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' Ⅰ.감정평가 개요 7. 그 밖의 사항' 참조하시기 바랍니다. 해당사항 없습니다. 해당사항 없습니다.
-지적도상 맹지 -지상 및 경계상 분묘 4기 목측되며 이로 인해 분묘기지권 성립여지 있음(이로인해 소유권이 제한되는 경우 토지 평가액은 297,243,500원)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1976-05-04 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2007-11-23 | 근저당권 | 연OO | 203,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2007-11-23 | 지상권 | 연OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2011-09-26 | 근저당권 | 연OO | 14,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2011-12-09 | 근저당권 | 연OO | 18,200,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2012-01-12 | 근저당권 | 연OO | 28,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2012-04-24 | 근저당권 | 연OO | 42,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2013-05-24 | 근저당권 | 최OO | 60,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2017-02-02 | 근저당권 | 배OO | 18,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2017-06-21 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 11 | 2017-08-10 | 압류 | 충OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2025-08-25 | 임의경매 | 연OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-지적도상 맹지 -지상 및 경계상 분묘 4기 목측되며 이로 인해 분묘기지권 성립여지 있음(이로인해 소유권이 제한되는 경우 토지 평가액은 297,243,500원)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 충주시 주덕읍 산92 | 대지면적 | 23,405㎡ (7080.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 충주시 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 충주시세무서 | 충주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 주덕읍 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 충주시 주덕읍 산92 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 426만원 | 2억 4,949만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,949만원 |
| 최근 3개월 | 3억 426만원 | 2억 4,645만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,645만원 |
| 최근 6개월 | 3억 426만원 | 2억 4,341만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,341만원 |
| 최근 12개월 | 3억 426만원 | 2억 4,036만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,036만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 55점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,231만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,168만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,075만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,331만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,396만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,018만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 12건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1524 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 380 | 2026.09.07 | 4억 9,646만원 | 1억 8,100만원 | 36.5% | 매각 |
| 2025타경1517 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 330-5 | 2026.08.31 | 4억 1,932만원 | 1억 8,000만원 | 42.9% | 매각 |
| 2024타경34473 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 354 | 2026.07.06 | 2,690만원 | 663만원 | 24.6% | 매각 |
| 2025타경477 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 산156 | 2026.09.14 | 4,970만원 | 2,611만원 | 52.5% | 매각 |
| 2025타경30772 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 251-6 | 2026.09.14 | 3억 374만원 | 1억 3,165만원 | 43.3% | 매각 |
| 2024타경35773 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 주덕읍 창전리 417 | 2026.05.18 | 1억 853만원 | 5,600만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경4186 | 토지·임야 | 충청북도 괴산군 불정면 삼방리 622-1 | 2026.05.28 | 4,916만원 | 1,469만원 | 29.9% | 매각 |
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