2025타경51352
유찰 2회지분매각| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 2233 도휘에드가9차오피스텔 [도로명] 전라남도 무안군 대죽동로 40 (도휘에드가9차오피스텔) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김OO, 김OO)이 있음. [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2022.8.6., 확정일자 2022.7.20.] [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2025.1.20., 확정일자 2025.11.17.] 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 토지면적 | 1,499.2㎡ (453.5평) | 건물면적 | 31.25㎡ (9.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 91,000,000원 | 최저가격 | (45%)40,768,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,076,800원 | 청구금액 | 41,870,832원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.06 | (100%)91,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.18 | (70%)63,700,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.06 | (56%)50,960,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.10.12 | (56%)50,960,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.23 | (45%)40,768,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 무안군 삼향읍 2233 도휘에드가9차오피스텔 | 대 | 1,499.2㎡ (453.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 무안군 삼향읍 2233 도휘에드가9차오피스텔 (전라남도 무안군 대죽동로 40 (도휘에드가9차오피스텔)) | 철근콘크리트구조 · 지상16층 | 31.25㎡ (9.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김OO, 김OO)이 있음. [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2022.8.6., 확정일자 2022.7.20.] [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2025.1.20., 확정일자 2025.11.17.] 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,499.2㎡ (453.5평) 건물: 31.25㎡ (9.5평) | 91,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 중 12층 1218호로서, 외벽 : 강화유리, 돌붙임, 몰탈페인트 마감 창호 : 새시창호임. 업무시설(오피스텔)로 이용중임. 급위생설비 및 난방설비 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음. 장방형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 상업용건부지로 이용중임. 서측과 동측, 남측으로 노폭 약 20미터, 10미터의 포장도로에 각각 접함. 남악리 2233 :도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-1
대상물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ‘전라남도청’ 남측 인근에 위치하는 '도휘에드가9차오피스텔' 12층 1218호로서, 주위는 오피스텔, 근린상가 및 업무용빌딩 등으로 주위환경은 무난한 편임. 단지내 차량진출입이 가능하고, 차량통행 자유로운 도로변에 소재하므로 교통조건은 무난한 편임.
매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김OO, 김OO)이 있음. [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2022.8.6., 확정일자 2022.7.20.] [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2025.1.20., 확정일자 2025.11.17.] 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-08-06 확정: 2022-07-20 배당: 2025-08-19 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-08-06 확정: 2022-07-20 배당: 2025-08-19 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-08-06 확정: 2022-07-20 배당: - | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-02-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2025-01-20 확정: 2025-11-17 배당: 2025-11-21 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2025-01-20 확정: 2025-11-17 배당: 2025-11-21 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2025-01-20 확정: 2025-11-17 배당: 2025-11-21 | 보: 4,000만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-01-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인9 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억 3,000만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인10 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억 3,000만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 6억 5,000만원 월: 750,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-08-07 | 소유권 | (OOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-10-17 | 임차권설정 | 김OO | 90,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-08-19 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김OO, 김OO)이 있음. [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2022.8.6., 확정일자 2022.7.20.] [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2025.1.20., 확정일자 2025.11.17.] 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 무안군 삼향읍 2233 도휘에드가9차오피스텔 | 대지면적 | 1,499.2㎡ (453.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 31.25㎡ (9.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.1% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 16층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무안군세무서 | 무안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼향읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 무안군 삼향읍 2233 도휘에드가9차오피스텔 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,100만원 | 7,462만원 | 82% | 6.2명 | 7,462만원 |
| 최근 3개월 | 9,100만원 | 7,371만원 | 81% | 5.8명 | 7,371만원 |
| 최근 6개월 | 9,100만원 | 7,280만원 | 80% | 5.4명 | 7,280만원 |
| 최근 12개월 | 9,100만원 | 7,189만원 | 79% | 5.1명 | 7,189만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 58점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,038만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,883만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,641만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,609만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,073만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,507만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51352 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로 40 | 2026.11.23 | 9,100만원 | 5,100만원 | 56% | 진행중 |
| 2025타경463 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로 40 | 2026.11.09 | 6,800만원 | 4,800만원 | 70.6% | 매각 |
| 2025타경463 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 12층1214호 | 2026.08.03 | 6,800만원 | 4,800만원 | 70.6% | 매각 |
| 2025타경51340 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로 40 | 2026.07.20 | 7,400만원 | 8,000만원 | 108.1% | 매각 |
| 2025타경51281 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로 40 | 2026.07.13 | 8,700만원 | 3,118만원 | 35.8% | 매각 |
| 2025타경51377 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로 40 | 2026.05.04 | 7,400만원 | 5,180만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경51584 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로16번길 25 | 2026.08.31 | 7,300만원 | 4,100만원 | 56.2% | 매각 |
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