2025타경51352
유찰 3회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로 40 [도로명] 전라남도 무안군 대죽동로 40 (도휘에드가9차오피스텔) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | 2025.08.21 | 매각물건 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김OO, 김OO)이 있음. [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2022.8.6., 확정일자 2022.7.20.] [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2025.1.20., 확정일자 2025.11.17.] 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 토지면적 | 1,499.2㎡ (453.5평) | 건물면적 | 31.25㎡ (9.5평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 91,000,000원 | 최저가격 | (45%)40,768,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)4,076,800원 | 낙찰가격 | 51,000,000원 | 채권자 | 김OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.06 | (100%)91,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.18 | (70%)63,700,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.06 | (56%)50,960,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.23 | (45%)40,768,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로 40 | 대 | 1,499.2㎡ (453.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로 40 (전라남도 무안군 대죽동로 40 (도휘에드가9차오피스텔)) | 철근콘크리트구조 | 31.25㎡ (9.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김OO, 김OO)이 있음. [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2022.8.6., 확정일자 2022.7.20.] [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2025.1.20., 확정일자 2025.11.17.] 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,499.2㎡ (453.5평) 건물: 31.25㎡ (9.5평) | 91,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 중 12층 1218호로서, 외벽 : 강화유리, 돌붙임, 몰탈페인트 마감 창호 : 새시창호임. 업무시설(오피스텔)로 이용중임. 급위생설비 및 난방설비 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음. 장방형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 상업용건부지로 이용중임. 서측과 동측, 남측으로 노폭 약 20미터, 10미터의 포장도로에 각각 접함. 남악리 2233 :도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-1
대상물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ‘전라남도청’ 남측 인근에 위치하는 '도휘에드가9차오피스텔' 12층 1218호로서, 주위는 오피스텔, 근린상가 및 업무용빌딩 등으로 주위환경은 무난한 편임. 단지내 차량진출입이 가능하고, 차량통행 자유로운 도로변에 소재하므로 교통조건은 무난한 편임.
매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김OO, 김OO)이 있음. [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2022.8.6., 확정일자 2022.7.20.] [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2025.1.20., 확정일자 2025.11.17.] 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-02-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-01-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-08-19 | 경매개시 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-08-21 | 경매개시결정(신청채권) | 김OO | 41,870,832원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김OO, 김OO)이 있음. [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2022.8.6., 확정일자 2022.7.20.] [임차인 김OO, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2025.1.20., 확정일자 2025.11.17.] 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.
당사자 내역
| 채권자 | 김OO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로 40 | 대지면적 | 1,499.2㎡ (453.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 31.25㎡ (9.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.1% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무안군세무서 | 무안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼향읍 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로 40 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,100만원 | 7,462만원 | 82% | 6.2명 | 7,462만원 |
| 최근 3개월 | 9,100만원 | 7,371만원 | 81% | 5.8명 | 7,371만원 |
| 최근 6개월 | 9,100만원 | 7,280만원 | 80% | 5.4명 | 7,280만원 |
| 최근 12개월 | 9,100만원 | 7,189만원 | 79% | 5.1명 | 7,189만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,038만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,883만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,641만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,609만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,073만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,507만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경463 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로 40 | 2026.11.09 | 6,800만원 | 4,800만원 | 70.6% | 매각 |
| 2025타경463 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 12층1214호 | 2026.08.03 | 6,800만원 | 4,800만원 | 70.6% | 매각 |
| 2025타경51340 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로 40 | 2026.07.20 | 7,400만원 | 8,000만원 | 108.1% | 매각 |
| 2025타경51281 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로 40 | 2026.07.13 | 8,700만원 | 3,118만원 | 35.8% | 매각 |
| 2025타경51377 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로 40 | 2026.05.04 | 7,400만원 | 5,180만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경51584 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로16번길 25 | 2026.08.31 | 7,300만원 | 4,100만원 | 56.2% | 매각 |
| 2025타경51150 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로16번길 25 | 2026.08.03 | 8,800만원 | 2,700만원 | 30.7% | 매각 |
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