2025타경664
유찰 4회| 소재지 | 경상남도 산청군 단성면 924 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함. |
| 토지면적 | 2,461㎡ (744.5평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 168,144,000원 | 최저가격 | (12%)19,782,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,978,200원 | 청구금액 | 672,205,096원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.13 | (34%)57,674,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.24 | (24%)40,372,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.28 | (17%)28,260,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.09 | (12%)19,782,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 산청군 단성면 924 | 잡종지 (계획관리지역) | 2,461㎡ (744.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 65,700원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 산청군 단성면 924 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | -인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,461㎡ (744.5평) 건물: - | 168,144,000원 | |||
경상남도 산청군 단성면 방목리 소재 방목마을회관 서측 원거리(기호1) 및 남서측 원거리 (기호2,3)에 각각 위치하며, 부근은 전원주택 및 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다. 차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통 사정은 보통시됩니다. 기호(1) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 토지임야 상태입니다. 기호(2,3) 완경지세 내 자체지면 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 잡종지 상태입 니다. 기호(1) 북측으로 폭 약 6m내외의 포장도로에 접합니다. 기호(2) 북서측으로 폭 약 3m내외의 포장진입로 개설되어져 있고, 서측으로 소폭의 비포장 진입로 개설되어져 있습니다. 기호(3) 북서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로에 접합니다. 기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산 지, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 212원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2019-08-23 | 근저당권 | 새OO | 216,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2020-02-06 | 소유권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-01-25 | 가압류 | (OOOO | 21,840,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-04 | 압류 | 산OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-21 | 임의경매 | 새OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 산청군 단성면 924 | 대지면적 | 2,461㎡ (744.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 산청군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 산청군세무서 | 산청군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 단성면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 산청군 단성면 924 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,814만원 | 1억 3,787만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,787만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,814만원 | 1억 3,619만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,619만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,814만원 | 1억 3,451만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,451만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,814만원 | 1억 3,283만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,283만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 989만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,810만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,281만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,678만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,491만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,628만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 24장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경37277 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 청계리 산72-32 | 2026.06.15 | 1억 672만원 | 1,410만원 | 13.2% | 매각 |
| 2024타경5829 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 석대로321번길 37-4 | 2026.07.20 | 1억 2,183만원 | 2,352만원 | 19.3% | 매각 |
| 2024타경5829 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 방목리 465 | 2026.04.27 | 2억 1,102만원 | 5,305만원 | 25.1% | 매각 |
| 2024타경6297 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 운리 274 | 2026.07.27 | 4억 756만원 | 8,001만원 | 19.6% | 매각 |
| 2024타경5829 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 강누방목로499번길 106-1 | 2026.04.27 | 3억 1,023만원 | 8,067만원 | 26% | 매각 |
| 2025타경1100 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 신안면 산청대로545번길 32-4 | 2026.06.08 | 6,398만원 | 4,500만원 | 70.3% | 매각 |
| 2024타경36038 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 강누리 901-5 | 2026.07.27 | 615만원 | 430만원 | 70% | 매각 |
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