2025타경2123
유찰 6회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 곡성군 곡성읍 중앙로 132 (청암센트럴빌) [도로명] 전라남도 곡성군 중앙로 132 (청암센트럴빌) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.04.15 | 매각물건 | - 인접한 105호와 벽체 구분 없이 1개로 사용되고 있는 상태임 - 벽체 제거 과정에서 관련 법령에서 정한 절차를 거쳤는지 여부는 알 수 없으며, 만일 절차를 거치지 않았다면 관련 법령에서 정한 불이익을 입을 수 있음 - 추후 건물의 벽체 복원 과정에서 인접한 105호의 소유자와 분쟁 발생 및 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의를 요함 - 감정평가액은 벽체가 일부 제거된 것을 감안하여 평가한 금액임 |
| 토지면적 | 574㎡ (173.6평) | 건물면적 | 73.92㎡ (22.4평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 460,000,000원 | 최저가격 | (23%)105,513,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)10,551,300원 | 청구금액 | 70,884,160원 | 채권자 | 광OOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.02.11 | (100%)460,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.01 | (70%)322,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.13 | (56%)257,600,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.24 | (45%)206,080,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.28 | (23%)105,513,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 곡성군 곡성읍 중앙로 132 (청암센트럴빌) | 대 | 574㎡ (173.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 곡성군 곡성읍 중앙로 132 (청암센트럴빌) (전라남도 곡성군 중앙로 132 (청암센트럴빌)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 73.92㎡ (22.4평) | 토지·건물 일괄평가 | - 인접한 105호와 벽체 구분 없이 1개로 사용되고 있는 상태임 - 벽체 제거 과정에서 관련 법령에서 정한 절차를 거쳤는지 여부는 알 수 없으며, 만일 절차를 거치지 않았다면 관련 법령에서 정한 불이익을 입을 수 있음 - 추후 건물의 벽체 복원 과정에서 인접한 105호의 소유자와 분쟁 발생 및 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의를 요함 - 감정평가액은 벽체가 일부 제거된 것을 감안하여 평가한 금액임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 574㎡ (173.6평) 건물: 73.92㎡ (22.4평) | 460,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 중 1층 104호로서, 외벽 : 적벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 새시창 구조임. 현장 조사일 현재 공실임. 위생설비, 승강기설비, 화재설비 등이 되어 있음. 평지대내 세장형의 토지로, 주상용 건부지로 이용중임. 본건 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음. 일반상업지역, 도시계획구역, 중로2류(접합), 가축사육제한구역임. 임대관계는 미상임.
본건 기호(가)는 전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 소재 '곡성읍 행정복지센터' 남동측 인근에 위치한 '청암센트럴빌' 제1층 제104호로, 주변은 노선 상가, 근린생활시설 등이 혼재한 상업 지역으로서 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 기호(가)
- 인접한 105호와 벽체 구분 없이 1개로 사용되고 있는 상태임 - 벽체 제거 과정에서 관련 법령에서 정한 절차를 거쳤는지 여부는 알 수 없으며, 만일 절차를 거치지 않았다면 관련 법령에서 정한 불이익을 입을 수 있음 - 추후 건물의 벽체 복원 과정에서 인접한 105호의 소유자와 분쟁 발생 및 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의를 요함 - 감정평가액은 벽체가 일부 제거된 것을 감안하여 평가한 금액임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-11-15 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-04-15 | 경매개시결정(신청채권) | 광OOOOOO | 70,884,160원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 인접한 105호와 벽체 구분 없이 1개로 사용되고 있는 상태임 - 벽체 제거 과정에서 관련 법령에서 정한 절차를 거쳤는지 여부는 알 수 없으며, 만일 절차를 거치지 않았다면 관련 법령에서 정한 불이익을 입을 수 있음 - 추후 건물의 벽체 복원 과정에서 인접한 105호의 소유자와 분쟁 발생 및 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의를 요함 - 감정평가액은 벽체가 일부 제거된 것을 감안하여 평가한 금액임
당사자 내역
| 채권자 | 광OOOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 132 (청암센트럴빌)
| 단지명 | 132 (청암센트럴빌) | 총 세대수 | 19세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 13층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 곡성군 곡성읍 중앙로 132 (청암센트럴빌) | 대지면적 | 574㎡ (173.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 73.92㎡ (22.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2018-11-09 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 곡성군 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 곡성군세무서 | 곡성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 곡성읍 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 곡성군 곡성읍 중앙로 132 (청암센트럴빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 6,000만원 | 3억 7,720만원 | 82% | 6.2명 | 3억 7,720만원 |
| 최근 3개월 | 4억 6,000만원 | 3억 7,260만원 | 81% | 5.8명 | 3억 7,260만원 |
| 최근 6개월 | 4억 6,000만원 | 3억 6,800만원 | 80% | 5.4명 | 3억 6,800만원 |
| 최근 12개월 | 4억 6,000만원 | 3억 6,340만원 | 79% | 5.1명 | 3억 6,340만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,275만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,191만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,837만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,483만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,955만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,218만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경9493 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 곡성군 곡성읍 곡성로 482 | 2026.07.10 | 3억 1,577만원 | 1억 5,178만원 | 48.1% | 매각 |