2025타경502
유찰 5회| 소재지 | 경상남도 산청군 단성면 산98-30 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. -목록[1] 지목 “임야”이나, 현황 “도로”로 이용중임. -목록[2] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 194,393,000원 | 최저가격 | (8%)16,009,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,600,900원 | 청구금액 | 27,209,195원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.13 | (24%)46,674,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.24 | (17%)32,672,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.28 | (12%)22,870,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.09 | (8%)16,009,000원 | 진행 |
물건 사진 (117장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 산청군 단성면 산98-30 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 산청군 단성면 산98-30 | 기타 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. -목록[1] 지목 “임야”이나, 현황 “도로”로 이용중임. -목록[2] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 194,393,000원 | |||
본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 '운리마을' 남측 인근에 위치하며 부근은 단독 주택, 전·답, 자연림 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통임. 일련번호 1: 완경사지의 부정형 토지로서, 비포장도로임. 일련번호 2: 완경사지의 부정형 토지로서, 대부분 자연림 상태이며 일부 토지임야 상태임. 일련번호 3~5: 완경사지의 부정형 토지로서, 토지임야 상태임. 일련번호 6~11: 완경사지의 부정형 토지로서, 포장도로임. 일련번호 1: 도로임. 일련번호 2: 본건 서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 3: 본건 남측으로 일련번호 8과 연계된 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 4,5: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 6~11: 도로임. 일련번호 1: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, (낙동강)
-일괄매각. -목록[1] 지목 “임야”이나, 현황 “도로”로 이용중임. -목록[2] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 2014-12-01 | 소유권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 0 | 2015-01-12 | 근저당권설정 | 새고성농협 (영현지점) | 325,000,000원 | 말소기준등기 | 2015.01.12 을(1) 근저당권설정 새고성농협 (영현지점) 325,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 0 | 2015-01-12 | 근저당권설정 | 새고성농협 (영현지점) | 325,000,000원 | 말소기준등기 | 2015.01.12 을(1) 근저당권설정 새고성농협 (영현지점) 325,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2015-01-12 | 지상권 | - | - | 인수 | - |
| 6 | 2015-01-12 | 근저당권 | 새OO | 325,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2017-07-10 | 근저당권설정 | 경남은행 | 132,000,000원 | 말소 | 2017.07.10 을(3) 근저당권설정 경남은행 132,000,000 소멸 |
| 1 | 2017-07-10 | 근저당권설정 | 경남은행 | 132,000,000원 | 말소 | 2017.07.10 을(3) 근저당권설정 경남은행 132,000,000 소멸 |
| 4 | 2017-07-10 | 소유권 | 도OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2017-07-10 | 근저당권 | (OOOOOO | 132,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2018-06-11 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-06-13 | 5번도정자지분압류 | 창OO | 20,190,613,135원 | 말소 | 2019.06.13 갑(13) 5번도OO지분압류 창원시 소멸 |
| 8 | 2019-06-13 | 압류 | 창OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2019-10-24 | 5번도정자지분가압류 | 경남은행 | 27,254,771원 | 2019카단10028 | 2019.10.24 갑(15) 5번도OO지분가압류 경남은행 27,254,771 2019카단10028 소멸 |
| 3 | 2019-10-24 | 5번도정자지분가압류 | 경남은행 | 27,254,771원 | 2019카단10028 | 2019.10.24 갑(15) 5번도OO지분가압류 경남은행 27,254,771 2019카단10028 소멸 |
| 9 | 2019-10-24 | 가압류 | (OOOOOO | 27,254,771원 | 소멸 | - |
| 10 | 2020-01-08 | 가압류 | 서OO | 116,016,640원 | 소멸 | - |
| 4 | 2020-01-08 | 5번도정자지분가압류 | 서울보증보험(주) | 116,016,640원 | 2019카단4527 | 2020.01.08 갑(17) 5번도OO지분가압류 서울보증보험(주) 116,016,640 2019카단4527 소멸 |
| 4 | 2020-01-08 | 5번도정자지분가압류 | 서울보증보험(주) | 116,016,640원 | 2019카단4527 | 2020.01.08 갑(17) 5번도OO지분가압류 서울보증보험(주) 116,016,640 2019카단4527 소멸 |
| 11 | 2024-01-25 | 가압류 | (OOOO | 21,840,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-01-25 | 1번농업회사법인주식회사선유동전원마을지분,2번농업회사법인주식회사선유동전원마을지분가압류 | (주)홍성 | 21,840,000원 | 2024카단5007 | 2024.01.25 갑(24) 1번농업회사법인주식회사선유동전원마을지분,2번농업회사법인주식회사선유동전원마을지분가압류 (주)홍성 21,840,000 2024카단5007 소멸 |
| 5 | 2024-01-25 | 1번농업회사법인주식회사선유동전원마을지분,2번농업회사법인주식회사선유동전원마을지분가압류 | (주)홍성 | 21,840,000원 | 2024카단5007 | 2024.01.25 갑(24) 1번농업회사법인주식회사선유동전원마을지분,2번농업회사법인주식회사선유동전원마을지분가압류 (주)홍성 21,840,000 2024카단5007 소멸 |
| 12 | 2024-05-09 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-05-09 | 5번도정자지분압류 | 진주세무서장 | 20,240,509,255원 | 말소 | 2024.05.09 갑(25) 5번도OO지분압류 진주세무서장 소멸 |
| 13 | 2025-02-05 | 임의경매 | 새OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-02-05 | 임의경매 | 새OO | 27,209,195원 | 2025타경502 | 2025.02.05 갑(26) 임의경매 새고성농협 청구금액 27,209,195 2025타경502 소멸 |
| 7 | 2025-02-05 | 임의경매 | 새OO | 27,209,195원 | 2025타경502 | 2025.02.05 갑(26) 임의경매 새고성농협 청구금액 27,209,195 2025타경502 소멸 |
| 8 | 2026-03-20 | 5번도정자지분압류 | 산OO | 20,260,320,275원 | 말소 | 2026.03.20 갑(27) 5번도OO지분압류 산청군 소멸 |
| 1 | - | 근저당권 | 새OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -목록[1] 지목 “임야”이나, 현황 “도로”로 이용중임. -목록[2] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 산청군 단성면 산98-30 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 산청군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 산청군세무서 | 산청군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 단성면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 산청군 단성면 산98-30 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 9,439만원 | 1억 5,940만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,940만원 |
| 최근 3개월 | 1억 9,439만원 | 1억 5,745만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,745만원 |
| 최근 6개월 | 1억 9,439만원 | 1억 5,551만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,551만원 |
| 최근 12개월 | 1억 9,439만원 | 1억 5,357만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,357만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 28건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 800만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,618만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,037만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,510만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,207만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,470만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 28건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 149장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 28건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
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