2025타경51682
유찰 5회지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.10 (신관 209호 경매법정)||
글자크기
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로15길 9-6 (구산동, 헤렌하우스) [도로명] 서울특별시 은평구 갈현로15길 9-6 (구산동,헤렌하우스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 토지면적 | 359㎡ (108.6평) | 건물면적 | 29.6㎡ (9.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 230,000,000원 | 최저가격 | (64%)147,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,720,000원 | 청구금액 | 195,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.28 | (41%)94,208,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.09.01 | (100%)230,000,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.06 | (80%)184,000,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.10 | (64%)147,200,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (35장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 갈현로15길 9-6 (구산동, 헤렌하우스) | 대 (제2종일반주거지역) | 359㎡ (108.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,024,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 갈현로15길 9-6 (구산동, 헤렌하우스) (서울특별시 은평구 갈현로15길 9-6 (구산동,헤렌하우스)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 29.6㎡ (9.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 359㎡ (108.6평) 건물: 29.6㎡ (9.0평) | 230,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건내 제6층 제601호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임. 현관1·방2·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨. 상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음. 2필지 일단의 가장형으로서, 다세대주택(도시형생활주택,단지형다세대) 건부지로 이용중임. 차량출입 가능한 도로 개설되어 있음. 기호1·2: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산중교' 남측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임. 대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약3~4분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.
[참고사항]
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-07-09|배당요구종기일 : 2025.09.19
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사(임차인권OOO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-09-29 확정: 2020-08-07 배당: 2025-07-08 | 보: 1억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 601호전부 | 전입: 2020-09-29 확정: 2020-08-07 배당: 2025-07-08 | 보: 1억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 601호 | 전입: 2020-09-29 확정: 2020-08-07 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차인권OOO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-09-29 확정: 2020-08-07 배당: 2025-07-08 | 보: 1억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-09-29 확정: 2020-08-07 배당: 2024-10-04 | 보: 1억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 601호 | 전입: 2020-09-29 확정: 2020-08-07 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-09-29 확정: 2020-08-07 배당: 2024-10-04 | 보: 1억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인8 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 23억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 33억 6,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025.07.09. 경매개시결정|청구/채권금액 : 195,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-05-24 | 소유권 | (OOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-10-04 | 임차권설정 | 이OO | 195,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-07-09 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (구산동, 헤렌하우스)
| 단지명 | (구산동, 헤렌하우스) | 총 세대수 | 18세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 갈현로15길 9-6 (구산동, 헤렌하우스) | 대지면적 | 359㎡ (108.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.6㎡ (9.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.2% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-11-27 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 갈현로15길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 갈현로15길 9-6 (구산동, 헤렌하우스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,000만원 | 1억 8,860만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,860만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,000만원 | 1억 8,630만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,630만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,000만원 | 1억 8,400만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,400만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,000만원 | 1억 8,170만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,170만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 4,860만원
최저매각가 대비 +140만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수73.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수63.92점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 4,720만원
- 예상 대출액
- 7,360만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,321만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 5,897만원
- 예상 대출액
- 9,538만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,333만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 7,075만원
- 예상 대출액
- 1억 1,098만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,964만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 53.23%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경64535 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 갈현로7길 6-7 (역촌동, 만민하늘애) | 2026.07.28 | 3억 7,000만원 | 2억 7,856만원 | 75.3% | 매각 |
| 2025타경52160 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 연서로16길 24-2 (역촌동) | 2026.10.13 | 10억 2,988만원 | 4억 3,001만원 | 41.8% | 매각 |
| 2024타경58592 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 은평로10길 7-17 (응암동, 계산 늘 푸른마을(나)) | 2026.05.26 | 2억 5,500만원 | 1억 6,533만원 | 64.8% | 매각 |
| 2024타경75115 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 덕양구 꽃내음3길 18 (향동동) | 2026.06.10 | 21억 9,806만원 | 10억 7,700만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경52254 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 녹번로3가길 15 (녹번동) | 2026.10.13 | 16억 2,515만원 | 6억 7,677만원 | 41.6% | 매각 |
| 2025타경668 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 갈현로33길 34-4 (갈현동) | 2026.05.26 | 7억 4,433만원 | 4억 5,389만원 | 61% | 매각 |
| 2025타경51739 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 통일로 745-9 (대조동) | 2026.08.25 | 11억 4,305만원 | 6억 2,351만원 | 54.5% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
