2025타경102798
유찰 3회제시외건물포함2026.11.17 (경매법정(제4별관211호))||
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| 소재지 | 서울특별시 관악구 서림3길 69-9 (신림동) [도로명] 서울특별시 관악구 서림3길 69-9 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 153㎡ (46.3평) | 건물면적 | 76.2㎡ (23.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,018,999,800원 | 최저가격 | (80%)815,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)81,519,984원 | 청구금액 | 550,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.09.08 | (100%)1,018,999,800원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.13 | (80%)815,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.17 | (80%)815,200,000원 | 03 |
| 6회 | 2026.11.17 | (64%)652,160,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 서림3길 69-9 (신림동) | 대 (제2종일반주거지역) | 153㎡ (46.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,223,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 서림3길 69-9 (신림동) (서울특별시 관악구 서림3길 69-9) | 벽돌구조 · 지상2층 · (단독주택) | 76.2㎡ (23.1평) | 일괄평가 (대장연면적 228.6㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 153㎡ (46.3평) 건물: 76.2㎡ (23.1평) | 1,018,999,800원 | |||
[공부와의 차이]
벽돌조 평슬래브지붕 규모 : 지하1층/지상2층 외벽 : 벽돌붙임마감 등 사용승인일 : 1988.1
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울산업정보학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독·다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 ‘관악산역(신OO)’등이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 급경사지에 소재하는 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다. 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다. 도시지역,제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변)임. - - - 구조 :
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 포함
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-05-31|배당요구종기일 : 2026.05.29
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-07-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 103호 | 전입: 2023-07-07 확정: 2023-07-07 배당: 2025-07-19 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-07-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2023-07-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-07-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-07-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | B01호 | 전입: 2023-07-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 204호 | 전입: 2023-07-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2023-07-19 확정: 2023-07-03 배당: - | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-08-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-08-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | B02호 | 전입: 2023-08-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-10-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | B04호 | 전입: 2023-10-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-10-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-11-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 104호 | 전입: 2023-11-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-12-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-12-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 1층 중30㎡(문패상102호) | 전입: 2023-12-19 확정: 2023-07-03 배당: - | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (25건) | - | 보: 5억 9,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023.05.31.근저당권|청구/채권금액 : 550,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-05-31 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-05-31 | 근저당권 | (OOOOOOOOOOOO | 715,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-04-29 | 임의경매 | (OOOOOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 서림3길 69-9 (신림동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 228.6㎡ (69.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 · 지하1층 / 지상 2층 | 사용승인일자 | 1988-12-13 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서림3길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 서림3길 69-9 (신림동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10억 1,899만원 | 8억 3,557만원 | 82% | 6.2명 | 8억 3,557만원 |
| 최근 3개월 | 10억 1,899만원 | 8억 2,538만원 | 81% | 5.8명 | 8억 2,538만원 |
| 최근 6개월 | 10억 1,899만원 | 8억 1,519만원 | 80% | 5.4명 | 8억 1,519만원 |
| 최근 12개월 | 10억 1,899만원 | 8억 500만원 | 79% | 5.1명 | 8억 500만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
8억 9,046만원
최저매각가 대비 +7,526만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수13.5점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수71.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수57.665점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 46점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 25건 있습니다.
위반건축물 가능성주의
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
8억 1,520만원
- 예상 대출액
- 4억 760만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 2,456만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
8억 8,041만원
- 예상 대출액
- 5억 2,824만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 6,985만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
9억 4,563만원
- 예상 대출액
- 6억 1,466만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4,937만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 25건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장확인 필요
사진 19장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 25건 있습니다.
- 2
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 68.79%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경104155 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 청룡12길 1 (봉천동) | 2026.04.23 | 22억 5,232만원 | 25억 1,111만원 | 111.5% | 매각 |
| 2025타경102758 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 신림로39길 28 (신림동) | 2026.06.17 | 19억 8,259만원 | 12억 1,270만원 | 61.2% | 매각 |
| 2024타경2211 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 호암로20길 29 (신림동) | 2026.10.22 | 34억 3,134만원 | 22억 3,100만원 | 65% | 매각 |
| 2025타경1024 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 장군봉11길 20 (봉천동) | 2026.05.19 | 17억 4,665만원 | 12억원 | 68.7% | 매각 |
| 2024타경118123 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-10 (봉천동) | 2026.10.20 | 17억 9,740만원 | 2억 8,199만원 | 15.7% | 매각 |
| 2025타경102313 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8 (봉천동) | 2026.09.03 | 18억 1,889만원 | 12억 1,753만원 | 66.9% | 매각 |
| 2024타경105981 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 관악로11길 58 (봉천동) | 2026.06.02 | 15억 1,241만원 | 8억 7,120만원 | 57.6% | 매각 |
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