2025타경10334
유찰 1회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 합천군 가회면 황매산로 87 [도로명] 경상남도 합천군 황매산로 87 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | 2025.10.01 | 매각물건 | - 일괄매각(제시외 건물 포함) - 목록 1 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 있음 - 감정평가서의 기호 2-1, 2-2, 2-3 건물은 등기사항전부증명서상 등기되어 있으나, 현황 멸실로 일반건축물관리대장상 말소된 상태임 - 제시외 건물 (ㅂ) 내에 소재하는 화목보일러는 이설 및 이동이 용이한 것으로 매각에서 제외함 - 감정평가서의 제시외 수목은 매각에 포함 |
| 토지면적 | 419㎡ (126.7평) | 건물면적 | 97.48㎡ (29.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 정OO |
| 감정가격 | 138,988,280원 | 최저가격 | (100%)138,988,280원 | 채무자 | 정OO |
| 입찰보증금 | (10%)13,898,828원 | 청구금액 | 30,541,551원 | 채권자 | 산OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.08.21 | (100%)138,988,280원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 합천군 가회면 황매산로 87 | 대 (계획관리지역) | 419㎡ (126.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 54,700원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 합천군 가회면 황매산로 87 (경상남도 합천군 황매산로 87) | 벽돌구조 · (단독주택) | 97.48㎡ (29.5평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각(제시외 건물 포함) - 목록 1 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 있음 - 감정평가서의 기호 2-1, 2-2, 2-3 건물은 등기사항전부증명서상 등기되어 있으나, 현황 멸실로 일반건축물관리대장상 말소된 상태임 - 제시외 건물 (ㅂ) 내에 소재하는 화목보일러는 이설 및 이동이 용이한 것으로 매각에서 제외함 - 감정평가서의 제시외 수목은 매각에 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 419㎡ (126.7평) 건물: 97.48㎡ (29.5평) | 138,988,280원 | |||
이 건은 경상남도 합천군 가회면 덕촌리 소재 가회중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다. 사다리 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다. 동측으로 왕복2차선 포장도로, 서측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약2m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-04-28)(소로 2-110)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-16)(일부제한(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-29)(제2021-83호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 입니다. 제시외건물, 제시외수목이 소재합니다. 없습니다. 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다. 기호(2
- 일괄매각(제시외 건물 포함) - 목록 1 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 있음 - 감정평가서의 기호 2-1, 2-2, 2-3 건물은 등기사항전부증명서상 등기되어 있으나, 현황 멸실로 일반건축물관리대장상 말소된 상태임 - 제시외 건물 (ㅂ) 내에 소재하는 화목보일러는 이설 및 이동이 용이한 것으로 매각에서 제외함 - 감정평가서의 제시외 수목은 매각에 포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-07-02 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-10-01 | 경매개시결정(신청채권) | 산OOOOOOO | 30,541,551원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각(제시외 건물 포함) - 목록 1 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 있음 - 감정평가서의 기호 2-1, 2-2, 2-3 건물은 등기사항전부증명서상 등기되어 있으나, 현황 멸실로 일반건축물관리대장상 말소된 상태임 - 제시외 건물 (ㅂ) 내에 소재하는 화목보일러는 이설 및 이동이 용이한 것으로 매각에서 제외함 - 감정평가서의 제시외 수목은 매각에 포함
당사자 내역
| 채권자 | 산OOOOOOO | 채무자 | 정OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 정OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 합천군 가회면 황매산로 87 | 대지면적 | 419㎡ (126.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 97.48㎡ (29.5평) | 건축면적 | 97.48㎡ (29.5평) | 건폐율 / 용적률 | 23.3% / 23.3% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 2002-05-24 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 합천군 관할 등기소 (거창지원) | 거창지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 합천군세무서 | 합천군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가회면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 합천군 가회면 황매산로 87 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 3,898만원 | 1억 1,397만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,397만원 |
| 최근 3개월 | 1억 3,898만원 | 1억 1,258만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,258만원 |
| 최근 6개월 | 1억 3,898만원 | 1억 1,119만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,119만원 |
| 최근 12개월 | 1억 3,898만원 | 1억 980만원 | 79% | 5.1명 | 1억 980만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,949만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,902만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,006만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,969만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 479만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,620만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1093 | 단독·다가구 | [집합건물 철근콘크리트구조 공동주택(다세대주택) 10.9286㎡] | 2026.06.30 | 7,400만원 | 2,223만원 | 30% | 진행중 |
| 2024타경33206 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 용현면 사천대로 969-5 | 2025.10.27 | 1억 3,344만원 | 5,655만원 | 42.4% | 매각 |
| 2025타경30695 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 용현면 사천대로 923-16 | 2026.08.24 | 8,840만원 | 3,310만원 | 37.4% | 매각 |