2025타경100846
유찰 9회지분매각| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 [도로명] (신림동,더위일관악파크뷰) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1.주택도시보증공사로부터 임차권자 서섭운의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구신청서가(2026.3.31.자)가 제출됨 2.주택도시보증공사(양도전: 임차인 서섭운)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.1.자)가 제출됨 |
| 토지면적 | 589.6㎡ (178.4평) | 건물면적 | 17.3㎡ (5.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 232,000,000원 | 최저가격 | (51%)118,784,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)11,878,400원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.10.01 | (53%)122,880,000원 | 매각 |
| 10회 | 2026.10.01 | (54%)124,928,000원 | 매각 |
| 9회 | 2026.11.05 | (51%)118,784,000원 | 01 |
| 11회 | 2026.11.05 | (41%)95,027,000원 | 진행 |
물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 | 대 (제1종일반주거지역) | 589.6㎡ (178.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 10,840,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 ((신림동,더위일관악파크뷰)) | 철근콘크리트구조 | 17.3㎡ (5.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 1.주택도시보증공사로부터 임차권자 서섭운의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구신청서가(2026.3.31.자)가 제출됨 2.주택도시보증공사(양도전: 임차인 서섭운)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.1.자)가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 589.6㎡ (178.4평) 건물: 17.3㎡ (5.2평) | 232,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제304호 외 5개호. 외벽 : 대리석 및 석재타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 본건은 오피스텔로 이용중임. 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 있음. 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임. 서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접함. 신림동 1568-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.
1.주택도시보증공사로부터 임차권자 서섭운의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구신청서가(2026.3.31.자)가 제출됨 2.주택도시보증공사(양도전: 임차인 서섭운)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.1.자)가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-01-20 확정: 2022-01-05 배당: - | 보: 2억 3,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-01-20 확정: 2022-01-06 배당: - | 보: 2억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-01-24 확정: 2022-01-06 배당: - | 보: 2억 3,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-01-28 확정: 2022-01-11 배당: - | 보: 2억 3,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-01-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-01-28 확정: 2022-01-07 배당: - | 보: 2억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2022-01-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 여OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-05-03 확정: 2022-03-23 배당: - | 보: 2억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 6 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 유찰 4 유찰 5 유찰 6 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 612만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 14억 2,512만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-01-20 | 소유권 | 심OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-01-20 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 1 | 2022-01-24 | 소유권 | 심OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-01-24 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 1 | 2022-01-27 | 소유권 | 심OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-01-27 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 1 | 2022-01-28 | 소유권 | 심OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-01-28 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 1 | 2022-05-03 | 소유권 | 심OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-05-03 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2024-01-30 | 임차권설정 | 배OO | 240,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-01-31 | 임차권설정 | 박OO | 233,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-01-31 | 임차권설정 | 서OO | 233,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-02-05 | 임차권설정 | 박OO | 233,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-02-14 | 임차권설정 | 송OO | 240,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-02-20 | 임차권설정 | 여OO | 240,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2024-03-25 | 압류 | 국OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-04-12 | 가압류 | 인OO | 43,058,307원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2024-04-12 | 가압류 | 인OO | 43,058,307원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-09 | 가압류 | 주OO | 10,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-16 | 임의경매 | 채OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-01-16 | 임의경매 | 채OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-15 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1.주택도시보증공사로부터 임차권자 서섭운의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구신청서가(2026.3.31.자)가 제출됨 2.주택도시보증공사(양도전: 임차인 서섭운)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.1.자)가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 | 대지면적 | 589.6㎡ (178.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 17.3㎡ (5.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.9% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신림동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,200만원 | 1억 9,024만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,024만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,200만원 | 1억 8,792만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,792만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,200만원 | 1억 8,560만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,560만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,200만원 | 1억 8,328만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,328만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 23건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,939만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,869만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,697만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,072만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,956만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,774만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 23건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 38건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 53장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 23건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102931 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 13층1308호 | 2026.10.15 | 2억 2,800만원 | 1억 8,151만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경102638 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 난곡로 298 (신림동) | 2026.10.15 | 2억 4,000만원 | 1억 9,107만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경102584 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 난곡로 298 (신림동) | 2026.10.13 | 3억 400만원 | 2억 4,202만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경102930 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 난곡로 298 (신림동) | 2026.10.13 | 2억 9,000만원 | 2억 3,087만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경103442 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 난곡로 298 (신림동) | 2026.10.06 | 2억 7,500만원 | 2억 1,893만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경102122 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 난곡로 298 (신림동) | 2026.09.30 | 2억 3,900만원 | 1억 9,027만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경102929 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 난곡로 298 (신림동) | 2026.09.15 | 2억 6,200만원 | 1억 6,770만원 | 64% | 매각 |
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