2025타경450
유찰 4회| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 1212-2 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함. 지상 소재 잡목 포함 평가. -지적도상 맹지임. 일부 토목작업 중단되어 '휴경지' 상태임. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 282,568,000원 | 최저가격 | (12%)33,244,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,324,400원 | 청구금액 | 327,352,295원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.01 | (34%)96,921,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.10 | (24%)67,845,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.14 | (17%)47,492,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.09 | (12%)33,244,000원 | 진행 |
물건 사진 (69장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 사등면 1212-2 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 사등면 1212-2 | 대지,임야,전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함. 지상 소재 잡목 포함 평가. -지적도상 맹지임. 일부 토목작업 중단되어 '휴경지' 상태임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 282,568,000원 | |||
경상남도 거제시 사등면 창호리 소재 '창촌마을' 북측 근거리에 위치하며 주변은 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨. 일련번호 (1)~(3): 공히 부정형의 완경사지로서, 일부 토목작업을 하다 중단되어 있는 '휴경지' 상태임. 일련번호 (1)~(3): 공히 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근하고 있음. 일련번호 (1)~(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 - - 1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조
-일괄매각. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함. 지상 소재 잡목 포함 평가. -지적도상 맹지임. 일부 토목작업 중단되어 '휴경지' 상태임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2018-10-30 | 소유권이전 | 김OO | 201,810,302원 | 매매 | 2018.10.30 갑(2) 소유권이전 김OO 매매 |
| 1 | 2018-10-30 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2020-08-12 | 근저당권설정 | 새OO | 564,000,000원 | 말소기준등기 | 2020.08.12 을(7) 근저당권설정 새고성농협 564,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2020-08-12 | 근저당권설정 | 새OO | 564,000,000원 | 말소기준등기 | 2020.08.12 을(7) 근저당권설정 새고성농협 564,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2020-08-12 | 근저당권 | 새OO | 564,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-08-12 | 지상권 | 새OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-11-01 | 압류 | 진주세무서장 | 202,211,013원 | 말소 | 2022.11.01 갑(3) 압류 진주세무서장 소멸 |
| 4 | 2022-11-01 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-05-14 | 압류 | 산OO | 202,405,145원 | 말소 | 2024.05.14 갑(5) 압류 산청군 소멸 |
| 5 | 2024-05-14 | 압류 | 산OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-22 | 임의경매 | 새OO | 327,352,295원 | 2025타경450 | 2025.04.22 갑(7) 임의경매 새고성농협 청구금액 327,352,295 2025타경450 소멸 |
| 4 | 2025-04-22 | 임의경매 | 새OO | 327,352,295원 | 2025타경450 | 2025.04.22 갑(7) 임의경매 새고성농협 청구금액 327,352,295 2025타경450 소멸 |
| 6 | 2025-04-22 | 임의경매 | 새OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함. 지상 소재 잡목 포함 평가. -지적도상 맹지임. 일부 토목작업 중단되어 '휴경지' 상태임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 사등면 1212-2 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지,임야,전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 사등면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 사등면 1212-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,256만원 | 2억 3,170만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,170만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,256만원 | 2억 2,888만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,888만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,256만원 | 2억 2,605만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,605만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,256만원 | 2억 2,322만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,322만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,662만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,498만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,154만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,275만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,506만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,192만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 9건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 83장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21296 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 사등면 창호리 1009 | 2026.07.27 | 3억 3,170만원 | 5,865만원 | 17.7% | 매각 |
| 2025타경21354 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 사등면 창호리 522 | 2026.08.10 | 5억 9,906만원 | 1억 8,110만원 | 30.2% | 매각 |
| 2024타경5235 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 사등면 창호리 798-6 | 2026.06.22 | 6억 316만원 | 7,519만원 | 12.5% | 매각 |
| 2025타경21878 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 사등면 창호리 322-1 | 2026.07.27 | 5억 5,927만원 | 2억 3,000만원 | 41.1% | 매각 |
| 2024타경2977 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 사등면 2182 | 2026.06.01 | 1억 4,574만원 | 757만원 | 5.2% | 매각 |
| 2024타경5693 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 사등면 창호리 2030-18 | 2026.05.04 | 5억 563만원 | 1억 4,109만원 | 27.9% | 매각 |
| 2025타경21511 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 사등면 성포리 307-3 | 2026.05.18 | 9,626만원 | 6,767만원 | 70.3% | 매각 |
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