2025타경51589
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 여수시 학동1길 12-9 (학동) [도로명] 전라남도 여수시 학동1길 12-9 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 채권자 채권자 여수서부새마을금고 매각가 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) 1. 일괄매각(제시외 건물 포함) 2. 건물 1층 바다마트, 2층 바다푸드, 3층 공부상 용도 '휴게음식점'이나 현황은 '주택(원룸형 5개호)', 4층은 주택(거주용)임 |
| 토지면적 | 293.4㎡ (88.8평) | 건물면적 | 135.03㎡ (40.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,419,192,900원 | 최저가격 | (29%)406,910,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)40,691,000원 | 낙찰가격 | 621,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.05.18 | (36%)508,638,000원 | 매각 |
| 6회 | 2026.08.18 | (36%)508,638,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.10.12 | (36%)508,638,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.23 | (29%)406,910,000원 | 진행 |
물건 사진 (68장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 여수시 학동1길 12-9 (학동) | 대 (중심상업지역) | 293.4㎡ (88.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,000,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 여수시 학동1길 12-9 (학동) (전라남도 여수시 학동1길 12-9) | 벽돌구조 · (단독주택) | 135.03㎡ (40.8평) | 일괄평가 (대장연면적 638.35㎡) | 일괄매각(제시외 건물 포함) 1. 일괄매각(제시외 건물 포함) 2. 건물 1층 바다마트, 2층 바다푸드, 3층 공부상 용도 '휴게음식점'이나 현황은 '주택(원룸형 5개호)', 4층은 주택(거주용)임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 293.4㎡ (88.8평) 건물: 135.03㎡ (40.8평) | 1,419,192,900원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물로 외벽 : 드라이비트, 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 마감 등, 바닥 : 타일, 장판지 마감 등, 창호 : 새시창호임. 1,2층 : '근린상가'로 이용중임. 3,4층 : '주택'으
대상 물건은 전라남도 여수시 학동 소재 '쌍봉초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린상가, 시장, 공원 등이 소재하는 후면상가지대로, 제반 주위환경은 보통시됨. 대상 물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨. 등고평탄한 세장형의 토지로, '주상용 건부지'로 이용중임. 남측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함. 중심상업지역, 방화지구(중앙지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>. 별지 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조. 임대관계 : 미상임. 일련번호 1(가)
일괄매각(제시외 건물 포함) 1. 일괄매각(제시외 건물 포함) 2. 건물 1층 바다마트, 2층 바다푸드, 3층 공부상 용도 '휴게음식점'이나 현황은 '주택(원룸형 5개호)', 4층은 주택(거주용)임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 2층,4층 | 전입: 2021-02-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2021-02-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-02-25 확정: 2021-02-25 배당: 2021-02-25 | 보: 24억 2,021만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-02-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-12-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-12-28 확정: 2023-12-28 배당: 2023-12-28 | 보: 2억 2,023만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 2층 | 전입: 2023-12-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-12-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2024-01-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-01-18 확정: 2024-01-18 배당: 2024-01-18 | 보: 301억 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 305호 | 전입: 2024-01-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-01-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2024-01-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인14 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (14건) | - | 보: 327억 6,068만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-12-16 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-12-16 | 근저당권 | 여OO | 660,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-04-06 | 가압류 | (OOOOOOOOO | 35,984,697원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-09-01 | 가압류 | 전OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-10-08 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-06-04 | 임의경매 | 여OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각(제시외 건물 포함) 1. 일괄매각(제시외 건물 포함) 2. 건물 1층 바다마트, 2층 바다푸드, 3층 공부상 용도 '휴게음식점'이나 현황은 '주택(원룸형 5개호)', 4층은 주택(거주용)임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 여수시 학동1길 12-9 (학동) | 대지면적 | 586.7㎡ (177.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 638.35㎡ (193.1평) | 건축면적 | 225.63㎡ (68.3평) | 건폐율 / 용적률 | 38.5% / 108.8% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 2004-01-09 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 학동1길 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 여수시 학동1길 12-9 (학동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14억 1,919만원 | 11억 6,373만원 | 82% | 6.2명 | 11억 6,373만원 |
| 최근 3개월 | 14억 1,919만원 | 11억 4,954만원 | 81% | 5.8명 | 11억 4,954만원 |
| 최근 6개월 | 14억 1,919만원 | 11억 3,535만원 | 80% | 5.4명 | 11억 3,535만원 |
| 최근 12개월 | 14억 1,919만원 | 11억 2,116만원 | 79% | 5.1명 | 11억 2,116만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 345만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 1,593만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 6,367만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,861만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 681만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,839만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 14건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 115장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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