2025타경52095
유찰 2회| 소재지 | 서울특별시 서대문구 명물길 27-21 (창천동) | 경매구분 | 공유물분할을위한경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 지상건물로 인해 제약이 있을 경우 토지 단가(원/㎡): 13,090,000원 1. 지상건물로 인해 제약이 있을 경우 토지 단가(원/㎡): 13,090,000원 2. 민법 제622조 등에 의해 건물에 대항력이 있는지 여부 불분명 3. 이 사건 토지는 건물 부지로 이용되고 있으며 지상에는 지층 및 5층 건물로 주택 및 근린생활시설이 있음 4. 지층은 방탈출카페가 있으나 출입구는 잠겨있고 리모델링중이라는 안내문이 있음 5. 1층은 '우리이동갈비'라는 |
| 토지면적 | 242㎡ (73.2평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 4,525,400,000원 | 최저가격 | (80%)3,620,320,000원 | 채무자 | 최OO (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)362,032,000원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.11.03 | (80%)3,620,320,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 서대문구 명물길 27-21 (창천동) | 대 (제2종일반주거지역) | 242㎡ (73.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,411,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 서대문구 명물길 27-21 (창천동) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | - | 토지·건물 일괄평가 | 지상건물로 인해 제약이 있을 경우 토지 단가(원/㎡): 13,090,000원 1. 지상건물로 인해 제약이 있을 경우 토지 단가(원/㎡): 13,090,000원 2. 민법 제622조 등에 의해 건물에 대항력이 있는지 여부 불분명 3. 이 사건 토지는 건물 부지로 이용되고 있으며 지상에는 지층 및 5층 건물로 주택 및 근린생활시설이 있음 4. 지층은 방탈출카페가 있으나 출입구는 잠겨있고 리모델링중이라는 안내문이 있음 5. 1층은 '우리이동갈비'라는 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 242㎡ (73.2평) 건물: - | 4,525,400,000원 | |||
본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 "서울창서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 주상용 건물들이 밀집되어있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임. 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 신촌역(지하철2호선 및 경의 중앙선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임. 인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 본건은 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해있음. 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하), 지구단위계획구역(신촌지구일대(문의 :도시관리과)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자:
지상건물로 인해 제약이 있을 경우 토지 단가(원/㎡): 13,090,000원 1. 지상건물로 인해 제약이 있을 경우 토지 단가(원/㎡): 13,090,000원 2. 민법 제622조 등에 의해 건물에 대항력이 있는지 여부 불분명 3. 이 사건 토지는 건물 부지로 이용되고 있으며 지상에는 지층 및 5층 건물로 주택 및 근린생활시설이 있음 4. 지층은 방탈출카페가 있으나 출입구는 잠겨있고 리모델링중이라는 안내문이 있음 5. 1층은 '우리이동갈비'라는
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 1층,4층,5층 | 전입: 2011-02-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 2층 | 전입: 2015-06-26 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,320,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1,000만원 월: 1,320,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-11-09 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
주의사항 및 매각조건
지상건물로 인해 제약이 있을 경우 토지 단가(원/㎡): 13,090,000원 1. 지상건물로 인해 제약이 있을 경우 토지 단가(원/㎡): 13,090,000원 2. 민법 제622조 등에 의해 건물에 대항력이 있는지 여부 불분명 3. 이 사건 토지는 건물 부지로 이용되고 있으며 지상에는 지층 및 5층 건물로 주택 및 근린생활시설이 있음 4. 지층은 방탈출카페가 있으나 출입구는 잠겨있고 리모델링중이라는 안내문이 있음 5. 1층은 '우리이동갈비'라는
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 최OO (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 서대문구 명물길 27-21 (창천동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 526.34㎡ (159.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1990-05-25 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서대문구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서대문구세무서 | 서대문구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 명물길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 서대문구 명물길 27-21 (창천동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 45억 2,540만원 | 37억 1,082만원 | 82% | 6.2명 | 37억 1,082만원 |
| 최근 3개월 | 45억 2,540만원 | 36억 6,557만원 | 81% | 5.8명 | 36억 6,557만원 |
| 최근 6개월 | 45억 2,540만원 | 36억 2,032만원 | 80% | 5.4명 | 36억 2,032만원 |
| 최근 12개월 | 45억 2,540만원 | 35억 7,506만원 | 79% | 5.1명 | 35억 7,506만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 91점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 18억 1,016만원
- 필요 현금(실투자)
- 18억 5,798만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 23억 4,596만원
- 필요 현금(실투자)
- 16억 1,498만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 27억 2,972만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 2,404만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경70071 | 토지·임야 | 경기도 양주시 남면 신암리 3-2 | 2026.09.23 | 2,889만원 | 4,150만원 | 143.6% | 매각 |
| 2024타경102524 | 토지·임야 | 경기도 과천시 과천동 산69-13 | 2026.09.08 | 7억 528만원 | 7억 528만원 | 100% | 매각 |
| 2023타경5535 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 선원면 선행리 275-9 | 2026.08.06 | 4,836만원 | 1,725만원 | 35.7% | 매각 |