2025타경811
유찰 2회지분매각| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층137호 [도로명] 경기도 광명시 철산로 4 (철산동,파보레) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.09.08 | 매각물건 | 1. 현황 및 감정시 재건축 예정으로 모든 출입구 폐쇄되어 출입이 통제되었음. 2. 감정평가는 건축물현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 참고 요함. |
| 토지면적 | 4,899.3㎡ (1482.0평) | 건물면적 | 4.96㎡ (1.5평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 69,000,000원 | 최저가격 | (49%)33,810,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)3,381,000원 | 낙찰가격 | 56,800,000원 | 채권자 | 박OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.19 | (100%)69,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.30 | (70%)48,300,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.10 | (49%)33,810,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층137호 | 대 | 4,899.3㎡ (1482.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층137호 (경기도 광명시 철산로 4 (철산동,파보레)) | 철근콘크리트조 · 지상8층 | 4.96㎡ (1.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 현황 및 감정시 재건축 예정으로 모든 출입구 폐쇄되어 출입이 통제되었음. 2. 감정평가는 건축물현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 참고 요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,899.3㎡ (1482.0평) 건물: 4.96㎡ (1.5평) | 69,000,000원 | |||
철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건내 제2층 2층 137호외 1개호로서 외벽 : 외장타일 붙임마감 등. 창호 : 사시 창호임. 기호 1 : 집합건축물대장상 판매및영업시설(기타소매시설)임. 기호 2 : 집합건축물대장상 근린생활시설임. 급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비 등을 갖추었음. 대체로 장방형 토지로서 상업용의 부지로 이용중임. 본건과 연결된 외곽도로를 이용하여 출입함. 일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m) (국지도로) (접합), 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학
본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '7호선 철산역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공공시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대로서，제반 주위환경은 무난함. 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 철산역이 위치하여 대중교통 상황은 양호한 편임.
1. 현황 및 감정시 재건축 예정으로 모든 출입구 폐쇄되어 출입이 통제되었음. 2. 감정평가는 건축물현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 참고 요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-09-05 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-09-08 | 경매개시결정(신청채권) | 박OO | 258,700,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 현황 및 감정시 재건축 예정으로 모든 출입구 폐쇄되어 출입이 통제되었음. 2. 감정평가는 건축물현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 참고 요함.
당사자 내역
| 채권자 | 박OO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층137호 | 대지면적 | 4,899.3㎡ (1482.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 4.96㎡ (1.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 8층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광명시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광명시세무서 | 광명시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 철산동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층137호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,900만원 | 5,658만원 | 82% | 6.2명 | 5,658만원 |
| 최근 3개월 | 6,900만원 | 5,589만원 | 81% | 5.8명 | 5,589만원 |
| 최근 6개월 | 6,900만원 | 5,520만원 | 80% | 5.4명 | 5,520만원 |
| 최근 12개월 | 6,900만원 | 5,451만원 | 79% | 5.1명 | 5,451만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 72점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,690만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,527만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,190만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,300만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,549만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,215만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경811 | 근린상가 | 경기도 광명시 철산로 4 (철산동) | 2026.08.18 | 5억 5,700만원 | 2억 9,100만원 | 52.2% | 매각 |
| 2025타경514 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 169-16 (가산동) | 2026.09.30 | 1억 7,200만원 | 8,200만원 | 47.7% | 매각 |
| 2025타경514 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 169-16 (가산동) | 2026.08.25 | 1억 6,700만원 | 8,613만원 | 51.6% | 매각 |
| 2023타경61673 | 근린상가 | 경기도 광명시 광명동 52-5 주건축물제1동 | 2026.11.05 | 2억 7,200만원 | 537만원 | 2% | 진행중 |
| 2025타경8888 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 벚꽃로56길 8 (가산동) | 2026.04.29 | 22억 2,357만원 | 13억 80만원 | 58.5% | 매각 |
| 2025타경10673 | 근린상가 | 서울특별시 구로구 가마산로20길 42 (구로동) | 2026.08.25 | 3억원 | 1억 9,500만원 | 65% | 매각 |
| 2023타경1743 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 벚꽃로6길 21 (독산동) | 2026.05.21 | 10억 6,000만원 | 1억 7,870만원 | 16.9% | 매각 |
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