2025타경51675
지분매각| 소재지 | (석림동,서산센트럴코아루아파트) [도로명] 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동,서산센트럴코아루아파트) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | 2025.08.28 | 매각물건 | - 을구 순위 3번 주택임차권등기(2024.7.1.등기 제19924호) 있음[임대차보증금 250,000,000원, 전입일자 2020.04.29., 확정일자 2020.04.17.(보증금 250,000,000원 중 130,000,000원은 2022.03.31.자 계약으로 증액되었으며, 증액분에 대한 확정일자는 2022.03.31.임)]. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 토지면적 | 13,946㎡ (4218.7평) | 건물면적 | 74.99㎡ (22.7평) | 소유자 | 박OO |
| 감정가격 | 261,000,000원 | 최저가격 | (100%)261,000,000원 | 채무자 | 박OO |
| 입찰보증금 | (10%)26,100,000원 | 청구금액 | 272,630,355원 | 채권자 | 한OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.12 | (100%)261,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (석림동,서산센트럴코아루아파트) | 대 | 13,946㎡ (4218.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (석림동,서산센트럴코아루아파트) (충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동,서산센트럴코아루아파트)) | 철근콘크리트구조 · 지상19층 | 74.99㎡ (22.7평) | 토지·건물 일괄평가 | - 을구 순위 3번 주택임차권등기(2024.7.1.등기 제19924호) 있음[임대차보증금 250,000,000원, 전입일자 2020.04.29., 확정일자 2020.04.17.(보증금 250,000,000원 중 130,000,000원은 2022.03.31.자 계약으로 증액되었으며, 증액분에 대한 확정일자는 2022.03.31.임)]. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 13,946㎡ (4218.7평) 건물: 74.99㎡ (22.7평) | 261,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층건 중 제104동 제7층 제702호로서, 외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호:샷시 창호 등임. 아파트로 이용중임. 기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음. 부정형 토지로서, "아파트 건부지"임. 대지권의 목적이 되는 토지는 북서측 및 남서측으로 왕복 약 2차선 포장도로를 진입로로 이 용중임. 석림동 962 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모 든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -. 임대관계 미상.
본건은 충청남도 서산시 석남동 소재 '서산중학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파 트단지, 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역임. 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.
- 을구 순위 3번 주택임차권등기(2024.7.1.등기 제19924호) 있음[임대차보증금 250,000,000원, 전입일자 2020.04.29., 확정일자 2020.04.17.(보증금 250,000,000원 중 130,000,000원은 2022.03.31.자 계약으로 증액되었으며, 증액분에 대한 확정일자는 2022.03.31.임)]. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-08-08 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-08-28 | 경매개시결정(신청채권) | 한OOOOOOO | 272,630,355원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 을구 순위 3번 주택임차권등기(2024.7.1.등기 제19924호) 있음[임대차보증금 250,000,000원, 전입일자 2020.04.29., 확정일자 2020.04.17.(보증금 250,000,000원 중 130,000,000원은 2022.03.31.자 계약으로 증액되었으며, 증액분에 대한 확정일자는 2022.03.31.임)]. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
당사자 내역
| 채권자 | 한OOOOOOO | 채무자 | 박OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 박OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (석림동,서산센트럴코아루아파트) | 대지면적 | 13,946㎡ (4218.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 74.99㎡ (22.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 19층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (서산지원) | 서산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (석림동,서산센트럴코아루아파트) 관할 지방국세청 | (석림동,서산센트럴코아루아파트) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (석림동,서산센트럴코아루아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,100만원 | 2억 1,402만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,402만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,100만원 | 2억 1,141만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,141만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,100만원 | 2억 880만원 | 80% | 5.4명 | 2억 880만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,100만원 | 2억 619만원 | 79% | 5.1명 | 2억 619만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 73점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 3,050만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,137만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,912만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,385만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 9,679만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,729만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.