2025타경12821
유찰 6회지분매각| 소재지 | 울산광역시 남구 번영로 266 (삼산동) [도로명] 울산광역시 남구 번영로 266 (삼산동,태화강더뷰) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | 2025.11.14 | 매각물건 | 주거용 오피스텔로 이용중임. |
| 토지면적 | 1,440㎡ (435.6평) | 건물면적 | 32.06㎡ (9.7평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 102,000,000원 | 최저가격 | (70%)71,400,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)7,140,000원 | 청구금액 | 109,589,287원 | 채권자 | 한OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.31 | (100%)102,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.06 | (70%)71,400,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.10 | (49%)49,980,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.15 | (34%)34,986,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.12.08 | (70%)71,400,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 남구 번영로 266 (삼산동) | 대 (일반상업지역) | 1,440㎡ (435.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,870,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 남구 번영로 266 (삼산동) (번영로 266 (삼산동,태화강더뷰)) | 철근콘크리트구조 | 32.06㎡ (9.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 주거용 오피스텔로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,440㎡ (435.6평) 건물: 32.06㎡ (9.7평) | 102,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 내 5층 508호로서, 외벽 : 화강석버너구이, 스톤코트, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 내벽 : 실크벽지, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 시스템창호. 주거용 오피스텔로 이용중임. 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 시스템에어컨, 주방설비, 신발장 , 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, 스프링클러, CCT V, 승강기, 지상실내주차장설비(지상2층~지상4층), 지하주차장설비, 기계식주차설비 등 이 되어 있음. 부정형 평지로서 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용중임. 남서측으로 폭 5.5M~6.5M
본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 번영교 남동측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되되 있음. 차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.
주거용 오피스텔로 이용중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-04-01 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-11-14 | 경매개시결정(신청채권) | 한OOOOOOO | 109,589,287원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
주거용 오피스텔로 이용중임.
당사자 내역
| 채권자 | 한OOOOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 남구 번영로 266 (삼산동) | 대지면적 | 1,440㎡ (435.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 32.06㎡ (9.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.2% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 번영로 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 남구 번영로 266 (삼산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 200만원 | 8,364만원 | 82% | 6.2명 | 8,364만원 |
| 최근 3개월 | 1억 200만원 | 8,262만원 | 81% | 5.8명 | 8,262만원 |
| 최근 6개월 | 1억 200만원 | 8,160만원 | 80% | 5.4명 | 8,160만원 |
| 최근 12개월 | 1억 200만원 | 8,058만원 | 79% | 5.1명 | 8,058만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 70점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,570만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,448만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,626만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,969만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,383만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,789만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경7104 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 성남동 191-6 울산호텔리버사이드 | 2026.07.23 | 70억 1,100만원 | 27억 5,999만원 | 39.4% | 매각 |
| 2025타경11768 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층405호 | 2026.10.14 | 2억 1,200만원 | 1억 5,036만원 | 70.9% | 매각 |
| 2025타경11726 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층404호 | 2026.10.08 | 1억 1,200만원 | 7,847만원 | 70.1% | 매각 |
| 2025타경11728 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 3층305호 | 2026.07.28 | 2억 1,600만원 | 1억 1,799만원 | 54.6% | 매각 |
| 2025타경11727 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 16층1604호 | 2026.06.10 | 1억 1,200만원 | 8,399만원 | 75% | 매각 |
| 2024타경112379 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 (신정동) | 2026.05.19 | 2억 3,200만원 | 1억 5,279만원 | 65.9% | 매각 |
| 2024타경112355 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 (신정동) | 2026.05.13 | 2억 2,500만원 | 1억 4,689만원 | 65.3% | 매각 |
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