2025타경101630
유찰 1회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저로221번나길 86-16 (대저1동) [도로명] 부산광역시 강서구 대저로221번나길 86-16 (대저1동,주건축물제1동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 2-1, 2-2는 별지 부동산 표시 2.의 건물안에 위치함. 물건 3, 4, 5.는 지분매각. |
| 토지면적 | 548.99㎡ (166.1평) | 건물면적 | 272.7㎡ (82.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,420,726,440원 | 최저가격 | (49%)696,155,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)99,450,800원 | 청구금액 | 1,416,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.12 | (95%)1,352,620,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.06.16 | (100%)1,420,726,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.21 | (70%)994,508,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.09.29 | (70%)994,508,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.03 | (49%)696,155,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 강서구 대저로221번나길 86-16 (대저1동) | 대 (제1종일반주거지역) | 548.99㎡ (166.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,195,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 강서구 대저로221번나길 86-16 (대저1동) (부산광역시 강서구 대저로221번나길 86-16 (대저1동,주건축물제1동)) | 일반철골구조 · (소매점) | 272.7㎡ (82.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 2-1, 2-2는 별지 부동산 표시 2.의 건물안에 위치함. 물건 3, 4, 5.는 지분매각. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 548.99㎡ (166.1평) 건물: 272.7㎡ (82.5평) | 1,420,726,440원 | |||
본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '강서고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 창고, 농경지 등으로 형성되어 주위환경 보통임. 본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임. 일련번호(1) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(3~5) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 도로로 이용중임. 본건 일련번호(1) 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로(일련번호 3,4,5)를 통하여 폭 약 6미터 내외의 포장도로로 출입가능함. 일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 상대보호구역(2016-11-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024.3.2. ~ 2027.3.1) 일련번호(3) :도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시
일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 2-1, 2-2는 별지 부동산 표시 2.의 건물안에 위치함. 물건 3, 4, 5.는 지분매각.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-05-04 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,416,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 2-1, 2-2는 별지 부동산 표시 2.의 건물안에 위치함. 물건 3, 4, 5.는 지분매각.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 강서구 대저로221번나길 86-16 (대저1동) | 대지면적 | 461㎡ (139.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 272.7㎡ (82.5평) | 건축면적 | 272.7㎡ (82.5평) | 건폐율 / 용적률 | 59.2% / 59.2% |
| 주용도 | 소매점 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2021-03-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대저로221번나길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 강서구 대저로221번나길 86-16 (대저1동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14억 2,072만원 | 11억 6,499만원 | 82% | 6.2명 | 11억 6,499만원 |
| 최근 3개월 | 14억 2,072만원 | 11억 5,078만원 | 81% | 5.8명 | 11억 5,078만원 |
| 최근 6개월 | 14억 2,072만원 | 11억 3,658만원 | 80% | 5.4명 | 11억 3,658만원 |
| 최근 12개월 | 14억 2,072만원 | 11억 2,237만원 | 79% | 5.1명 | 11억 2,237만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 42점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 4,807만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 6,373만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 5,110만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 1,700만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 2,490만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 9,952만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
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