2025타경8083
유찰 3회지분매각| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 해안마을북길 5-9 (해안동, 열린곶해안) [도로명] 제주특별자치도 제주시 해안마을북길 5-9 (해안동,열린곶해안) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 공부상 "근린생활시설"이나 현황 "주택"임 |
| 토지면적 | 2,446㎡ (739.9평) | 건물면적 | 62.92㎡ (19.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 276,000,000원 | 최저가격 | (17%)46,388,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,638,800원 | 청구금액 | 526,546,509원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.04 | (49%)135,240,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.08 | (34%)94,668,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.20 | (24%)66,268,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.24 | (17%)46,388,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 해안마을북길 5-9 (해안동, 열린곶해안) | 대 (자연녹지지역) | 2,446㎡ (739.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 307,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 해안마을북길 5-9 (해안동, 열린곶해안) (제주특별자치도 제주시 해안마을북길 5-9 (해안동,열린곶해안)) | 철근콘크리트구조 | 62.92㎡ (19.0평) | 토지·건물 일괄평가 | - 공부상 "근린생활시설"이나 현황 "주택"임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,446㎡ (739.9평) 건물: 62.92㎡ (19.0평) | 276,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층/지상4층으로서 <사용승인일자: 2017.11.03> 외벽: 화강석 및 스타코마감 등. 내벽: 벽지마감 등. 창호: PVC샷시창 등. (1): 근린생활시설[건축물대장등본 상 내부 구조와 현장확인으로는 주택으로 판단됨]입니다. (2, 3): 다세대주택입니다. (4): 다세대주택이며 다락이 소재합니다. 기본위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 난방설비가 되어 있습니다. 자루형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 다세대주택 건물의 부지입니다. 남측으로 폭 약 6m의 아스콘포장도로에 접합니다. 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역입니다. 기호(
제주특별자치도 제주시 해안동 소재 '무수천계곡' 북동측 인근에 위치하며, 일대는 전, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다. 대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.
- 공부상 "근린생활시설"이나 현황 "주택"임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현OO 대항력 있음 | 103동401호 | 전입: 2017-11-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 현OO 대항력 없음 | 주거 / 103동 401호 | 전입: 2017-11-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 주거 / 103동 301호 | 전입: 2019-03-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 있음 | 103동301호 | 전입: 2019-03-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 하늘땅 대항력 없음 | 기타 / 103동 101호 | 전입: 2019-04-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 103동101호 | 전입: 2019-04-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 103동 401호 | 전입: 2021-03-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 4 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 유찰 4 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 4만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-07-25 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 526,546,509원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 공부상 "근린생활시설"이나 현황 "주택"임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 해안마을북길 5-9 (해안동, 열린곶해안) | 대지면적 | 2,446㎡ (739.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 62.92㎡ (19.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.6% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해안마을북길 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 해안마을북길 5-9 (해안동, 열린곶해안) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,600만원 | 2억 2,632만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,632만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,600만원 | 2억 2,356만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,356만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,600만원 | 2억 2,080만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,080만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,600만원 | 2억 1,804만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,804만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,319만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,170만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,005만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,859만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,497만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,742만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 23건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 42장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경8939 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 오도2길 31-3 (이호이동) | 2026.10.13 | 2억 4,594만원 | 1억 4,200만원 | 57.7% | 매각 |
| 2025타경1020 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 은수길 96 (노형동, 엘리시아빌) | 2026.05.26 | 7억 6,700만원 | 4억 6,220만원 | 60.3% | 매각 |
| 2025타경534 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 도리로 17구) 제주특별자치도 제주시 이호일동 1600-2 | 2026.07.14 | 1억 1,670만원 | 6,133만원 | 52.6% | 매각 |
| 2025타경1586 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 월광로 140 (노형동) | 2026.10.20 | 4억 5,000만원 | 1억 8,910만원 | 42% | 매각 |
| 2025타경1276 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령평화2길 116-31 | 2026.05.12 | 4억 2,574만원 | 2억 924만원 | 49.1% | 매각 |
| 2025타경1276 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령평화2길 116-33 | 2026.06.16 | 7억 5,467만원 | 3억 5,000만원 | 46.4% | 매각 |
| 2025타경8290 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 월랑로2길 16 (노형동) | 2026.10.13 | 25억 5,852만원 | 9억 9,000만원 | 38.7% | 매각 |
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