2025타경531
유찰 6회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.30 (경매법정(108호법정))||
글자크기
| 소재지 | 전라남도 고흥군 포두면 40 [도로명] 전라남도 고흥군 해창로 1050 | 경매구분 | 매각물건 건물만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 제시외 건물 포함 1.제시외 건물 포함 2.제시외건물 일부(ㄴ,ㄷ,ㄹ)는 인접 타지상에 소재함 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 96㎡ (29.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 39,635,400원 | 최저가격 | (15%)5,819,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)581,900원 | 청구금액 | 14,971,514원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.07.13 | (29%)11,365,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.24 | (23%)9,092,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.19 | (18%)7,274,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.30 | (15%)5,819,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (47장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 고흥군 포두면 40 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 고흥군 포두면 40 (전라남도 고흥군 해창로 1050) | 경량철골구조 · 지상1층 | 96㎡ (29.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 제시외 건물 포함 1.제시외 건물 포함 2.제시외건물 일부(ㄴ,ㄷ,ㄹ)는 인접 타지상에 소재함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 96㎡ (29.0평) | 39,635,400원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서 내 ·외벽 : 강판잇기 창호 : 새시창 제조업소 용도이나 사용중단 상태입니다. 특별한 설비 없고 위생설비는 제시외 건물 ㄱ)에 설치되어 있습니다. 제시외 건물 4동(기호 ㄱ~ㄹ)이 소재하며, 제시외 건물 ㄴ), ㄷ), ㄹ)은 사건외 인접지 (포두면 남촌리 40-3 )상에 소재합니다. 제시외 건물 ㄱ), ㄴ), ㄷ)은 본건 건물 1)과 연결된 상태로 이용되고 있고 제시외 건물 ㄹ)은 독립건물입니다. 없습니다. --
[참고사항]
제시외 건물 포함 1.제시외 건물 포함 2.제시외건물 일부(ㄴ,ㄷ,ㄹ)는 인접 타지상에 소재함
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2019-12-13|배당요구종기일 : 2025.10.10
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2019.12.13. 가압류|청구/채권금액 : 14,971,514원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-11-12 | 소유권 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2019-12-13 | 가압류 | 전OO | 9,790,861원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2020-02-21 | 가압류 | 신OO | 3,309,742원 | 소멸 | - |
| 2 | 2025-07-07 | 소유권 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-07-11 | 강제경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
제시외 건물 포함 1.제시외 건물 포함 2.제시외건물 일부(ㄴ,ㄷ,ㄹ)는 인접 타지상에 소재함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 고흥군 포두면 40 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 96㎡ (29.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고흥군 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고흥군세무서 | 고흥군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 포두면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 고흥군 포두면 40 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,963만원 | 3,250만원 | 82% | 6.2명 | 3,250만원 |
| 최근 3개월 | 3,963만원 | 3,210만원 | 81% | 5.8명 | 3,210만원 |
| 최근 6개월 | 3,963만원 | 3,170만원 | 80% | 5.4명 | 3,170만원 |
| 최근 12개월 | 3,963만원 | 3,131만원 | 79% | 5.1명 | 3,131만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (60%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1,566만원
최저매각가 대비 +145만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
110.3%
공장/창고/물류 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수45.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수42.8점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수44.025점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 85.3%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
581만원
- 예상 대출액
- 290만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,097만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
628만원
- 예상 대출액
- 377만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,058만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
675만원
- 예상 대출액
- 438만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,043만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 47장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 85.3% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 85.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 31.35%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경84579 | 근린상가 | 전라남도 나주시 우정로 106 (빛가람동) | 2026.12.10 | 2억 2,400만원 | 4,547만원 | 20.3% | 진행중 |
| 2025타경293 | 근린상가 | 전라남도 목포시 당가두로 20 (옥암동) | 2026.12.07 | 1억 8,700만원 | 6,705만원 | 35.9% | 진행중 |
| 2024타경80256 | 근린상가 | 전라남도 담양군 담양읍 객사3길 5-6 | 2026.12.04 | 1억 2,100만원 | 1,823만원 | 15.1% | 진행중 |
| 2024타경62790 | 근린상가 | 전라남도 여수시 돌산읍 강남해안로 81 | 2026.11.16 | 2억 3,500만원 | 6,830만원 | 29.1% | 매각 |
| 2025타경165 | 근린상가 | 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동) | 2026.10.29 | 5억 8,900만원 | 1억 6,890만원 | 28.7% | 매각 |
| 2024타경83415 | 근린상가 | 전라남도 나주시 빛가람로 747 (빛가람동) | 2026.10.29 | 4억 3,000만원 | 7,460만원 | 17.3% | 매각 |
| 2025타경51426 | 근린상가 | 전라남도 목포시 삼학로 134 (산정동) | 2026.10.26 | 19억 5,719만원 | 9억 1,200만원 | 46.6% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
