2025타경10453
유찰 1회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 734 [도로명] [토지 답 1438㎡] | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 수목(1-1,2-1) 포함. [목록1,2] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록1,2] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록1,2] 토지 지상 및 인접토지(밀양시 삼랑진읍 우곡리 737-16번지) 지상에 걸쳐서 제시외 건물인 철파이프조 사육장, 제시외 물건인 비닐하우스, 이동식 화장실 및 철구조물 등이 소재하나, 해체 및 이동 |
| 토지면적 | 2,876㎡ (870.0평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 334,208,000원 | 최저가격 | (24%)80,243,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)33,420,800원 | 청구금액 | 228,066,551원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.29 | (100%)334,208,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.08.03 | (70%)233,946,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.07 | (49%)163,762,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.12 | (34%)114,633,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.09 | (24%)80,243,000원 | 진행 |
물건 사진 (2장)
사진 01
사진 02| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 734 | 대 | 2,876㎡ (870.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 734 ([토지 답 1438㎡]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 수목(1-1,2-1) 포함. [목록1,2] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록1,2] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록1,2] 토지 지상 및 인접토지(밀양시 삼랑진읍 우곡리 737-16번지) 지상에 걸쳐서 제시외 건물인 철파이프조 사육장, 제시외 물건인 비닐하우스, 이동식 화장실 및 철구조물 등이 소재하나, 해체 및 이동 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,876㎡ (870.0평) 건물: - | 334,208,000원 | |||
본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리에 위치하며, 부근은 농경지 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨. 제반 교통사정은 보통시 됨. 본건 기호 (1),(2) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 농경지 등으로 이용 중임. 본건 기호 (1),(2) 토지는 지적도상 남측으로 도로와 접하고, 현황 본건 일부 도로를 포함하여 남서측으로 포장도로가 소재함. - 기호 (1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호 (2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 본건 기호 (1), (2) 토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확
일괄매각. 제시외 수목(1-1,2-1) 포함. [목록1,2] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록1,2] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록1,2] 토지 지상 및 인접토지(밀양시 삼랑진읍 우곡리 737-16번지) 지상에 걸쳐서 제시외 건물인 철파이프조 사육장, 제시외 물건인 비닐하우스, 이동식 화장실 및 철구조물 등이 소재하나, 해체 및 이동
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-08-30 | 근저당 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 228,066,551원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 수목(1-1,2-1) 포함. [목록1,2] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록1,2] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록1,2] 토지 지상 및 인접토지(밀양시 삼랑진읍 우곡리 737-16번지) 지상에 걸쳐서 제시외 건물인 철파이프조 사육장, 제시외 물건인 비닐하우스, 이동식 화장실 및 철구조물 등이 소재하나, 해체 및 이동
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 734 | 대지면적 | 2,876㎡ (870.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원지방법원 밀양지원 등기계 | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산지방국세청 | 부산광역시 연제구 거제천로269번길 19 | 051-750-7200 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 밀양세무서 | 경상남도 밀양시 북성로 17 (삼문동) | 055-359-0200 | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 관할 행정복지센터 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산중앙로 45 | 055-359-6701 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 3,420만원 | 2억 7,405만원 | 82% | 6.2명 | 2억 7,405만원 |
| 최근 3개월 | 3억 3,420만원 | 2억 7,070만원 | 81% | 5.8명 | 2억 7,070만원 |
| 최근 6개월 | 3억 3,420만원 | 2억 6,736만원 | 80% | 5.4명 | 2억 6,736만원 |
| 최근 12개월 | 3억 3,420만원 | 2억 6,402만원 | 79% | 5.1명 | 2억 6,402만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 42점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,012만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,900만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,199만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,361만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,050만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,160만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10362 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 산62-1 | 2026.07.27 | 6,823만원 | 1,155만원 | 16.9% | 매각 |
| 2025타경308 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 산17-124 | 2026.06.22 | 9,664만원 | 2,110만원 | 21.8% | 매각 |
| 2025타경10362 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 산62-2 | 2026.06.22 | 2,334만원 | 666만원 | 28.5% | 매각 |
| 2024타경1465 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 청학리 726 | 2026.04.20 | 41억 7,353만원 | 5억 800만원 | 12.2% | 매각 |
| 2025타경10324 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 율동리 산156 | 2026.10.12 | 5,737만원 | 510만원 | 8.9% | 매각 |
| 2023타경144 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 단장면 감물리 388-9 | 2026.04.20 | 9억 938만원 | 1억 3,511만원 | 14.9% | 매각 |
| 2024타경3164 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 청학리 807-2 | 2026.06.01 | 7,583만원 | 1,310만원 | 17.3% | 매각 |
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