2025타경51029
유찰 10회지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.10 (신관 209호 경매법정)||
글자크기
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 120-7 더어베인 [도로명] 서울특별시 은평구 응암로29길 11-11(응암동) (응암동,더어베인) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 토지면적 | 278.3㎡ (84.2평) | 건물면적 | 38.51㎡ (11.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 234,000,000원 | 최저가격 | (80%)187,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)18,720,000원 | 청구금액 | 280,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 11회 | 2026.09.01 | (100%)234,000,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.10.06 | (80%)187,200,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.10 | (80%)187,200,000원 | 01 |
| 13회 | 2026.11.10 | (64%)149,760,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 응암동 120-7 더어베인 | 대 (준주거지역) | 278.3㎡ (84.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,126,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 응암동 120-7 더어베인 (서울특별시 은평구 응암로29길 11-11(응암동) (응암동,더어베인)) | 철근콘크리트구조 | 38.51㎡ (11.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 278.3㎡ (84.2평) 건물: 38.51㎡ (11.6평) | 234,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층 건물 내 제4층 제403호로서 외벽 : 석재타일 및 외장대리석 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 알루미늄 새시 창호 등임. 오피스텔(주거용)로 이용 중임. 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터, 방재시설, 주차장 등 기본설비가 되어 있음. 2필지 일단으로 사다리형 평지로, 업무시설(주거용 오피스텔,2-6층) 및 다세대주택(7-9층)으로 구성된 주상복합건물 건부지로 이용 중임. 본건 일단의 토지 서측으로
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재'은명초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근 가능하며 인접 간선도로(응암로) 변에 노선버스정류장이 소재하고, 본건 북서측 근거리에 지하철 6호선 '응암역'이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임. 2020년 03월에 준공된
[참고사항]
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-01-16|배당요구종기일 : 2025.04.28
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 403호전부 | 전입: 2022-02-10 확정: 2022-01-19 배당: 2025-02-11 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 현OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-02-10 확정: 2022-01-19 배당: - | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 현OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-10 확정: 2022-01-19 배당: 2024-02-22 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-10 확정: 2022-01-19 배당: 2025-02-11 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 현OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-10 확정: 2022-01-19 배당: 2024-02-22 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-10 확정: 2022-01-19 배당: 2025-02-11 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 25억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 42억 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023.01.16. 압류|청구/채권금액 : 280,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-02-10 | 소유권 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-02-10 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-01-16 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-02-22 | 임차권설정 | 현OO | 280,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-12 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-16 | 압류 | 은OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 응암동 120-7 더어베인 | 대지면적 | 278.3㎡ (84.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 38.51㎡ (11.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 13.8% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 응암동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 응암동 120-7 더어베인 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,400만원 | 1억 9,188만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,188만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,400만원 | 1억 8,954만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,954만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,400만원 | 1억 8,720만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,720만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,400만원 | 1억 8,486만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,486만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3,576만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수61.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수69.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수61.851점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 8,720만원
- 예상 대출액
- 9,360만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 365만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 217만원
- 예상 대출액
- 1억 2,130만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,109만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2억 1,715만원
- 예상 대출액
- 1억 4,114만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,639만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 67.29%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51179 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 응암로29길 11-11 (응암동) | 2026.06.30 | 3억 2,600만원 | 2억 4,631만원 | 75.6% | 매각 |
| 2025타경51162 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 응암로29길 11-11 (응암동) | 2026.05.26 | 3억 1,000만원 | 2억 3,351만원 | 75.3% | 매각 |
| 2025타경51197 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 응암로29길 11-11 (응암동) | 2026.05.12 | 3억 600만원 | 2억 4,099만원 | 78.8% | 매각 |
| 2025타경51745 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 응암로21가길 5 (응암동, 디우 아르떼) | 2026.07.28 | 3억 5,300만원 | 2억 6,540만원 | 75.2% | 매각 |
| 2024타경60533 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 응암로21가길 4 (응암동) | 2026.09.08 | 4억 1,500만원 | 2,300만원 | 5.5% | 매각 |
| 2025타경2015 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 응암로21가길 4 (응암동) | 2026.09.29 | 4억 3,400만원 | 2억 2,220만원 | 51.2% | 매각 |
| 2024타경64740 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 응암로21가길 1-7 (응암동, CS아르체) | 2026.07.21 | 2억 2,200만원 | 1억 8,695만원 | 84.2% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
