2024타경4347
유찰 6회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로 61 (남창동) [도로명] 퇴계로 61 | 경매구분 | 매각물건 토지및건물 지분 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지, 건물 지분 일괄매각, 제시외 건물 포함. - 토지, 건물 지분 일괄매각, 제시외 건물 포함. - 공부와 건축물대장이 불일치하여 건축물대장 기준으로 감정평가를 진행함(감정평가서 참조). - 이 사건 매각대상 공유지분은 지층 122호를 구분소유하기 위한 공유지분이라는 신청채권자의 주장이 있음. - 현황조사서상 채무자(소유자)소유 '지층 221호'는 '지층 122호'의 오기로 보임(채무자 확인 필요 등록증상 사업장소재지가 지하1층 122호로 |
| 토지면적 | 406.9㎡ (123.1평) | 건물면적 | 393.52㎡ (119.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 38,368,726원 | 최저가격 | (26%)10,059,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,005,900원 | 청구금액 | 35,245,200원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.30 | (51%)19,645,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.03 | (41%)15,716,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.15 | (33%)12,573,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.19 | (26%)10,059,000원 | 진행 |
물건 사진 (44장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 중구 퇴계로 61 (남창동) | 대 (일반상업지역) | 406.9㎡ (123.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 30,300,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 중구 퇴계로 61 (남창동) (퇴계로 61) | 철근콘크리트구조 · (호스텔) | 393.52㎡ (119.0평) | 일괄평가 (대장연면적 4328.72㎡) | 토지, 건물 지분 일괄매각, 제시외 건물 포함. - 토지, 건물 지분 일괄매각, 제시외 건물 포함. - 공부와 건축물대장이 불일치하여 건축물대장 기준으로 감정평가를 진행함(감정평가서 참조). - 이 사건 매각대상 공유지분은 지층 122호를 구분소유하기 위한 공유지분이라는 신청채권자의 주장이 있음. - 현황조사서상 채무자(소유자)소유 '지층 221호'는 '지층 122호'의 오기로 보임(채무자 확인 필요 등록증상 사업장소재지가 지하1층 122호로 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 406.9㎡ (123.1평) 건물: 393.52㎡ (119.0평) | 38,368,726원 | |||
본건은 서울특별시 중구 남창동 소재 ‘회현역(지하철4호선)’ 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 남대문시장, 도매시장, 판매시설, 업무시설, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지역입니다. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "회현역(지하철4호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다. 인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용중에 있습니다. 본건 남측으로 노폭 약 20~32m 내외, 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 일반상업지역, 지구단위계획구역(남대문 도시정비형 재개발사업 지구단위계획구역), 도로(2024-08-01)(접합), 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역 (남대문 도시정비형 재개발구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<
토지, 건물 지분 일괄매각, 제시외 건물 포함. - 토지, 건물 지분 일괄매각, 제시외 건물 포함. - 공부와 건축물대장이 불일치하여 건축물대장 기준으로 감정평가를 진행함(감정평가서 참조). - 이 사건 매각대상 공유지분은 지층 122호를 구분소유하기 위한 공유지분이라는 신청채권자의 주장이 있음. - 현황조사서상 채무자(소유자)소유 '지층 221호'는 '지층 122호'의 오기로 보임(채무자 확인 필요 등록증상 사업장소재지가 지하1층 122호로
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)해주디앤씨 대항력 없음 | 점포 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-24 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 35,245,200원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
토지, 건물 지분 일괄매각, 제시외 건물 포함. - 토지, 건물 지분 일괄매각, 제시외 건물 포함. - 공부와 건축물대장이 불일치하여 건축물대장 기준으로 감정평가를 진행함(감정평가서 참조). - 이 사건 매각대상 공유지분은 지층 122호를 구분소유하기 위한 공유지분이라는 신청채권자의 주장이 있음. - 현황조사서상 채무자(소유자)소유 '지층 221호'는 '지층 122호'의 오기로 보임(채무자 확인 필요 등록증상 사업장소재지가 지하1층 122호로
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 중구 퇴계로 61 (남창동) | 대지면적 | 406.9㎡ (123.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 4,328.72㎡ (1309.4평) | 건축면적 | 393.52㎡ (119.0평) | 건폐율 / 용적률 | 96.7% / 1063.8% |
| 주용도 | 호스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1964-06-15 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중구세무서 | 중구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 퇴계로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 중구 퇴계로 61 (남창동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,836만원 | 3,146만원 | 82% | 6.2명 | 3,146만원 |
| 최근 3개월 | 3,836만원 | 3,107만원 | 81% | 5.8명 | 3,107만원 |
| 최근 6개월 | 3,836만원 | 3,069만원 | 80% | 5.4명 | 3,069만원 |
| 최근 12개월 | 3,836만원 | 3,031만원 | 79% | 5.1명 | 3,031만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 502만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,314만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 651만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,246만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 758만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,221만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 44장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경2988 | 오피스텔 | 서울특별시 용산구 한강대로 366 (동자동) | 2026.09.08 | 3억 6,000만원 | 1억 8,432만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경102834 | 오피스텔 | 서울특별시 종로구 관수동 98-1 종로하이뷰디아트 4층411호 | 2026.07.07 | 2억 8,400만원 | 1억 8,000만원 | 63.4% | 매각 |
| 2025타경102834 | 오피스텔 | 서울특별시 종로구 종로18길 37 (관수동) | 2026.07.07 | 2억 8,400만원 | 2억 876만원 | 73.5% | 매각 |
| 2025타경52194 | 오피스텔 | 서울특별시 마포구 만리재로 101 (공덕동) | 2026.07.28 | 4억원 | 3억 605만원 | 76.5% | 매각 |
| 2023타경4722 | 오피스텔 | 서울특별시 중구 동호로33길 15 (오장동, 오렌지카운티을지로) | 2026.07.16 | 2억 3,100만원 | 541만원 | 2.3% | 매각 |
| 2026타경50095 | 오피스텔 | 서울특별시 마포구 만리재로 91 (공덕동) | 2026.09.01 | 1억 300만원 | 6,821만원 | 66.2% | 매각 |
| 2024타경6213 | 오피스텔 | 서울특별시 종로구 종로31길 54 (연지동) | 2026.07.15 | 2억원 | 1억 3,120만원 | 65.6% | 매각 |
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